低薪族買房夢碎：月收4.6萬 房貸壓力高達4.1萬

台灣房價近年飛漲，讓許多有殼蝸牛的房貸越來越沉重！根據房仲統計聯徵中心資料，今年第一季全台房屋貸款「平均鑑估值」高達1355萬元，創下歷史新高。以30年期本息均攤試算，購屋民眾每月房貸高達4.1萬元。然而，主計總處公布的數據顯示，今年1月到4月，全體受僱員工的經常性薪資平均僅有4.6萬元，房貸壓力相當沉重。

首季「房屋貸款鑑估值」 1355萬創新高 台灣房價不斷攀升。根據統計，今年第一季全台房屋貸款「平均鑑估值」高達1355萬元，創下歷史新高，對比2019年同期5年內大增235萬元。全台各地相比，高雄近五年平均鑑估值漲幅最多，桃園和台中也不遑多讓。

房市專家賴志昶解釋，「股市熱錢持續流入房地產市場，加上政府推出的新青安優惠貸款，買方支撐力道加強，房價自然有相當漲幅。高雄漲幅較高，主要是因為半導體產業的進駐。」

低薪族房貸壓力大 民眾望屋興嘆 房價漲得比薪水快，購屋負擔越來越沉重。若以今年第一季全台房屋貸款平均鑑估值1355萬元，2成自備款、房貸利率2.18%，採30年期本息均攤，每月房貸達4.1萬元。而今年1月到4月，全體受僱員工經常性薪資平均為4.6萬元，即便薪水達平均值，買房也變得非常困難。民眾認為，「很難啦，以上班族的薪水，不吃不喝都難支付房貸」、「如果家裡沒有資本讓你去利滾利，靠白手起家買房非常困難。」

年輕消費者想成為有殼蝸牛，但卻扛不起高昂房貸，低薪族只能望屋興嘆，如何擠出錢買房，成為大家共同的難題。

房價狂飆，年輕人買房難上加難！最新銀行鑑估揭露真相

房價十年狂飆，關鍵不在遷入人口數！

自從Covid-19疫情結束、全球經濟復甦以來，國內投資市場逐漸回暖。不僅股市屢創新高，房價更是飆漲，六都各地房價在近十年間平均漲幅達18～90％。

然而，面對薪資增長有限、物價上漲的現實，許多民眾和專家不禁疑惑：在購屋能力不斷下降的情況下，房市的狂漲會不會是新一波泡沫的前兆？要回答這個問題，首先必須了解房地產業對經濟的重要性。房地產涉及上游的水泥、鋼鐵，中游的建築、營造，下游的廣告、裝潢等多個行業，當各行業成本上升時，房價也會隨之上漲。但房價的變動還受到其他因素影響，尤其以下幾點值得注意：

遷入人口數不是主要因素

內政部數據顯示，過去十年台中市淨遷入人口增加10萬，房價卻漲了57％；而淨遷入人口減少21萬的台北市，房價依然上漲了18％。由此可見，人口遷入數並不是房價漲跌的決定因素。

科技園區帶來財富

台南、高雄近年房價大漲，主要得益於科技園區的建設和企業進駐。投資者和自住客涌向這些重劃區，使得原本價格較低的地區房價迅速攀升。

股市先行，房市跟進

當股市賺取高額收益時，資金往往會轉移到房地產。因此，即使股市走弱，房市也能保持穩定上漲。

結論

綜上所述，房價的上漲並非單純由遷入人口數決定，而是多種因素共同作用的結果。投資者應根據市場動向，靈活應對，做出明智的購房決策。

根據各縣市地政局統計，全台六都5月份買賣移轉棟數合計2萬6,800棟，月增17％、年增26％，創下近11年來同期新高。新青安貸款不只是推升首購族群購屋意願，連帶包含自住客也掀起一波換屋潮，不過央行自2020年至今，共推出5波信用管制措施，其中六都加新竹縣市第2戶房屋貸款限貸7成，且取消寬鬆期，意外卡到許多先買後賣的換屋族，引發民眾陳情。



後來央行提出配套方案，也就是民眾只要跟銀行簽署切結書，申辦第2戶房貸時，1年內出售舊屋，新房貸款成數就不受7成限制，若違反規定，銀行即收回貸款成數差額，並自撥款日起收取利息或轉貸等違約金。





不過，縱使如此，對許多民眾來說，先買後賣要同時背兩間房屋貸款，一來負擔重，二來縱使限貸有配套措施，也有可能因為收入不足無法貸足自己目標額度。



根據《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統觀察近1年（2023.06.09～2024.06.07）討論「換屋」，不少網友關注房地合一、房貸、負擔、租房、屋齡等熱門關鍵字，網友表示「可以租屋換房阿，誰說一定要用買的？」、「想聽大家分享換屋的過程！」、「薪資沒大幅上漲下，想換房真的好難操作。」



究竟換屋族群在房市火熱的當下，該如何執行換房？由正業地政士聯合事務所所長鄭文在來解答。



資深地政士親授，2模式輕鬆換屋

1.延後交屋：

鄭文在指出，自己實務上碰到數起延後交屋的案件，也就是買方看到心儀的房屋後，和賣方商討先支付0.5或1成簽約金於履保帳戶，約定1年後再交屋，買方就趁著這段期間出售自己的舊房，約定交屋日到期時，將足額的購屋金存入履保帳戶，再開始進行過戶等流程。



他表示，因每個人認知不同，願意配合的賣方，有可能認為買方出的價格很不錯，或是認為房市已到高點等種種原因。加上，若透過房仲運用延後交屋模式換屋，極可能買賣都交由同位房仲，因此對方也會熱忱服務，協助溝通協調。且當下房市火熱，舊房出售也相對會較順利，不至於卡到時程，相對售後回租方式，換屋族也可省下一筆租金支出。



2.售後回租：

此外，售後回租也是另一種模式，也就是將自己的房子出售後，跟新買方洽談以一般租客的方式回租數月至一年不等時間，先完成買賣流程，再另行簽定租賃契約。



這對於賣方來說，房屋出售後可以免除2次搬家的麻煩，趁著回租期間趕快買下一間房，而對於買方來說，若沒有急切入住需求，租金又滿意情況下，譬如高於寬限期房貸金額，也是一種常見的換屋模式。唯需要談定點交方式，即可避免糾紛。



善用重購退稅，自住客聰明節稅

而在稅賦上，換屋族必須支付房地合一稅、土地增值稅等支出，若是自住民眾，就可以善用重購退稅。



1.房地合一稅

國稅局指出，房地合一稅的重購退稅優惠，無論是先賣後買或是先買後賣，申請退稅有以下5大要件：



1.出售的舊房與重購新屋需在2年內完成移轉登記。

2.個人或其配偶、未成年子女應在出售及重購的房屋辦理戶籍登記並居住。

3.出售及重購的房屋得是自住用，不能有出租、供營業或執行業務使用

4.新買的房屋在5年內不得出售移轉或改作其他用途，否則會被追繳退稅額。

5.退稅方式為房屋總價小換大，全額退稅；房屋總價大換小，按比率退稅。



2.土地增值稅

不論是先賣後買或是先買後賣，土地增值稅的重購退稅有以下5大要件：



1.出售的舊房與重購新屋需在2年內完成移轉登記。

2.出售及重購土地符合自用住宅用地：土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且出售前1年或新購後無出租或供營業用的住宅用地。

3.土地所有權人必須是同一人，但建物所有權人可以是本人、配偶或直系親屬。

4.所買的土地現值必須高於所賣的土地現值。

5.先買後賣的換屋者，要出售的土地，於購買新土地時，必須已符合自用住宅使用。



本文獲「房產溫度計」授權轉載，原文：房市火熱換屋族超頭痛？ 資深代書傳授兩模式聰明換房又節稅

▼網友觀察中壢市區房價比青埔便宜得多。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）