公保地困境：30年不徵收不解編，地主無奈動彈不得

不少地主因名下土地被劃為「公共設施保留地」（公保地），不敢投入金錢開發自己的土地，而政府也遲遲不徵收，讓這些土地多年來動彈不得。

台北市內湖區的一名地主表示，多年前他繼承了一塊位於民權東路六段的山坡農地，面積約16坪。這塊地是他爺爺在1990年代從雲林北上後取得的，原本計畫用來蓋家族宗祠。但由於基隆河截彎取直的都市計畫，這16坪被劃為公園綠帶。爺爺響應政府政策，停止興建宗祠並保留了原始樣貌。轉眼間已過30年，內湖科學園區興盛，周邊樓宇林立，而他的公保地依然未變。「30年來繳交的地價稅就像丟進水裡一樣。」

新北市新莊潭底地區的另一名地主健銘（化名）也有類似經歷。1980年代，他們家的土地被劃為「高中一」用地，成為公設保留地。當時家中商店周轉困難，原本打算將土地抵押，但潛在買家一聽到是公設保留地，便紛紛走避，最終靠母親變賣嫁妝才度過難關。如今90歲的母親每每想到此事，仍感遺憾。

面對這類問題，政府採用「容積移轉」政策，讓建商以不到市價一半的公告現值買下公保地，取得容積，然後轉移到新建大樓。雖然政府不需出錢，建商也穩賺不賠，但這讓土地過度利用，影響公共設施服務水準。因此，政府推行「容積移轉折繳代金」政策，要求建商至少有50%的新增容積以現址公告地價計算的現金來換，用於同一都市計畫區內收購公保地。

都市改革組織秘書長彭揚凱指出，目前政府以容積代金採購公保地是競標制度，各縣市政府每年公告一定時間，讓已劃定為公設保留地的地主參與競標。但這些競標往往是縣市政府壓低價格，地主不得不自砍價至公告地價的三折以下，才能啟動收購。

彭揚凱批評，政府畫設公保地是要求私地主自掏腰包解決問題，完全違背人性。最理想的方式是政府直接徵收公保地，並按市價補償。但若無法實現，則應在現有政策基礎上添加條件過濾，如規定「15米以上道路」或「已完成80%公保地採購」等條件，優先承購部分標的，避免私地主必須大幅砍價競標的困境。

父母幫孩子買房，贈與稅這樣計算才不吃虧

太平洋房屋中正藝文店 詠勝不動產有限公司 文:林毓涵

財政部台北國稅局提醒，父母出資為小孩購買不動產，需依土地公告現值及房屋評定標準價格計算贈與稅額。根據遺產及贈與稅法第5條第3款，父母以自己的資金無償為他人購置不動產，該不動產即為贈與標的。

贈與財產價值的計算，依據同法第10條第1項及第3項規定，土地按公告土地現值計算；房屋則以評定標準價格為準。

舉例來說，甲君前年以2,000萬元購買一處不動產，登記在兒子名下。該不動產的公告土地現值為600萬元，房屋評定標準價格為20萬元，贈與金額總計620萬元。經過扣除244萬元的免稅額後，應繳納的贈與稅為37.6萬元。

台北國稅局提醒，父母出資為子女購置不動產，應於不動產買賣契約訂定日的次日起30日內向主管稽徵機關辦理贈與稅申報。如未申報或繳納稅款，應在稽徵機關查獲前，儘速向戶籍所在地國稅局補申報及補繳所漏稅款，以免遭受罰款。

這些步驟不僅能確保法律上的合規，還能避免未來的麻煩，讓家庭在享受不動產帶來的價值增長時，能夠無後顧之憂。

新青安政策助年輕人購屋，行庫老董：不應打壓

新青安房貸政策是否炒熱了房市？一家公股行庫董事長直言，新青安僅占房市一小部分，對年輕人購屋提供了資金和寬裕的還款時間，不應有太多打壓。政策執行需時間見效，過度打壓反而不利於年輕人購屋。

該董事長強調，新青安的初衷是幫助年輕人購屋，若執行過程中有問題，應進行導正。例如，行庫在核貸過程中嚴謹審核，防止人頭戶申請新青安房貸，並確保「支出所得比」不超過100%。

對於防範人頭戶及貸後轉租，政府正規劃「新青安精進措施」。該董事長認為，新青安房貸在整體房市中比例不大，許多購屋者實際需求如換屋，並非炒房。只要需求存在，房市價格就不會大幅下跌。

總結來說，新青安政策旨在協助年輕人購屋，不應過度打壓，應在執行過程中進行必要的調整，確保政策初衷得以實現。

桃園高薪族購屋熱區變化，中壢逆襲成新寵

近5年桃園市年收入100萬以上高收入房貸族購屋熱區TOP5。資料來源／中信房屋





太平洋房屋中正藝文店 詠勝不動產有限公司 文:林毓涵

隨著桃園市重大建設陸續到位，越來越多外地高薪族群選擇在桃園安家。根據中信房屋統計，近5年來，桃園市年收入超過100萬的高薪房貸族申貸件數從5,952件增至9,584件，成長超過6成。這些高薪族群的購屋熱區也發生了顯著變化，其中中壢區逆襲成為新寵。

中信房屋研展室副理莊思敏表示，桃園新興重劃區如雨後春筍般崛起，吸引了大量高薪族群定居。和大台北地區相比，桃園房價基期較低，加上多項重大建設和產業發展，使桃園房市逐漸吸引了雙北和新竹縣市的高薪買家。這些高收入者在購房時，除了考慮區域基礎設施和生活便利性外，也越來越關注居住環境、社區管理、產業發展及投資增值潛力。

中壢區因青埔高鐵特區的快速發展，逐漸成為高薪族的首選購屋熱區。青埔特區擁有高鐵、機場捷運、國泰人壽站前開發案及桃園市立美術館等多項重點建設，吸引了大量雙北及竹科工程師前來置產，使該區成為桃園房價最高的區域，預售屋開價普遍在5字頭以上。

中信房屋桃園航空城加盟店店長許惠玲指出，中壢富人聚落主要集中在海華特區和青埔高鐵特區。海華特區腹地較小，屋主惜售，交易量不大，而青埔特區因豐富的基礎建設及交通便利性，成為高薪族購屋熱點。

龜山區也不甘示弱，從第五名攀升至第三名。龜山的長庚里聚集了眾多林口長庚醫院的醫護人員及眷屬，被稱為「醫生里」，成為「桃園最富里」的常客。此外，龜山A7重劃區緊鄰林口，擁有華亞科技園區、郵政物流園區等，因房價基期低、交通便利及產業建設優勢，吸引了不少大台北通勤族和科技新貴入住。

總體而言，桃園市高薪族的購屋熱區正在重新洗牌，中壢和龜山成為新興熱門區域。在重大建設和高收入買盤的支持下，這些區域的房市前景看好，吸引更多高薪族群安家置產。

房貸鑑估值5年暴增235萬！桃園高雄房價漲幅超3成

存200萬想在新北買房？網友看房遭現實打擊，建議轉戰

楊梅房價親民，吸引竹科工程師「幾乎不議價」搶購

太平洋房屋中正藝文店 詠勝不動產有限公司 文:林毓涵

 

楊梅房價親民，吸引竹科工程師「幾乎不議價」搶購

楊梅作為大桃園區域中的房價親民區，近年吸引了不少竹科工程師來此購屋。去年楊梅預售屋和新大樓成交單價還有2字頭產品可找，但目前預售屋單價已站上3字頭，漲幅顯著。儘管如此，對於竹科工程師來說，這樣的房價依舊非常便宜，與新竹相比，單價差距可達30至40萬元，因此他們來楊梅購屋時「幾乎不議價」。

永慶不動產楊梅金山加盟店店長吳弦璐指出，去年楊梅預售屋成交單價在26至28萬元之間，但目前大樓預售案單價已升至32至35萬元。雖然房價上漲迅速，但對於雙北民眾和竹科工程師來說，楊梅的房價依舊親民。相較之下，新竹預售案單價衝至70萬元，一戶25坪兩房總價達2000萬元甚至更高，而楊梅的25坪預售屋加車位總價約1000萬元，價格差距巨大。

吳弦璐表示，過去兩年來，從新竹到楊梅購屋的工程師顯著增加，主要因為兩地房價差異巨大。買兩房的總價可相差約1000萬元，因此許多竹科人選擇在楊梅置產，然後開車到新竹工作。由於楊梅的房價對他們來說已經非常便宜，他們購房時「幾乎不議價」。

此外，吳弦璐提到，不僅是竹科工程師，許多雙北市民眾也因為房價親民而來楊梅購房。除了自住客，還有不少置產收租客群。楊梅具備產業和工業區的利多，租屋市場熱絡，來此當包租公的投報率也相當可觀。

房市熱潮來襲：預售案成推手，游資豐沛助攻

近期房市熱度不斷升高，專家分析，預售案和市場游資豐沛是今年房市轉熱的主要原因之一。建商推出低首付等策略，加上利率相對低，讓房市進一步升溫。

住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，今年房市熱度的關鍵在於市場資金充裕、低首付方案和市場氛圍等多重因素。觀察目前房市，並沒有大量投機客，購屋需求多來自剛性需求和長期置產族群。

建商表示，預售市場持續火熱，主要因為建商推出的低自備、低首付、低月付方案，解決了首購族的資金困難。同時，許多年輕人預期在大通膨趨勢下，房價將持續上升，因此積極購買預售屋。需要注意的是，預售屋並不適用新青安貸款政策，這顯示新青安政策並非助漲房價的主要原因。

政府也在檢討新青安貸款政策對房市的影響，但專家認為，預售案的火熱和市場資金的充沛才是房市轉熱的真正推手。對於有意購屋的消費者來說，把握低首付和市場資金充裕的機會，可能是進入房市的好時機。

桃園成10月房地合一稅收王，個人稅收達7.8億元

根據財政部最新統計，10月全國個人房地合一稅收達42.3億元，創下今年單月新高，年增率高達53%。其中，桃園市以7.8億元稅收成為10月份的房地合一稅收王。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，自2016年房地合一稅上路以來，適用範圍逐漸擴大，尤其在2.0改革後，適用35%與45%稅率的交易時間延長，導致稅收增加。此外，今年下半年房市交易逐漸回溫，也帶動稅收成長。曾敬德建議，民眾可利用重購退稅等合法方式節稅，避免因虛報裝修費用等手段逃稅而遭罰。

統計顯示，全國10月個人房地合一稅收42.3億元，年增率達53%，月增率17%。過去的稅收王台中市，10月稅收為7億元，年增28%，但月減19%。新北市則以6.4億元排名第三，年增達63%。前10月全國個人房地合一稅收已達306億元，有望挑戰去年的382億元。

過去一段時間房市漲幅顯著，導致國人出售不動產時需繳納不少稅金。近期國稅局發現部分民眾透過虛報裝修費用逃避房地合一稅，最終被補稅並遭裁罰。建議民眾透過合法手段進行節稅，避免不必要的麻煩和損失。