盤點桃園8大重劃區預售價量 1區還在2字頭「總價不破千」

▲桃園8大重劃區近1年預售表現 。（表／記者項瀚製）

桃園8大重劃區預售表現曝，近1年交易量最大為A7重劃區，價格最高為青埔特區，均價站上5字頭，該區交易量也名列第二名。而價格最親民是草漯重劃區，是本次排行中唯一2字頭、總價900萬元內的區域。

永慶房產集團統計，近1年桃園8個主要重劃區的預售屋房市，其中A7重劃區成交量超過4000件最多，青埔高鐵重劃區每坪成交單價50.8萬元最高價，而草漯重劃區單價26.7萬元最為實惠，平均總價也僅為845萬元，是唯一總價不到千萬的重劃區。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，A7重劃區緊鄰新市林口，從機捷A7體育大學站搭乘捷運至台北車站僅需30分鐘，開車半小時也能抵達新莊區，通勤相對便利，因此吸納不少雙北移居人口，周圍又座落不少產業園區，且平均單價41.7萬元，屬房價凹陷區。

房市專家何世昌表示，9月央行打房之後，預期市場可能出現價格鬆動，但A7雖然這幾年成交量大，線上供給量也大，但倒也不會說「賣壓最重」，畢竟A7房價對比周圍A9、新莊親民不少，仍是首購族相當關注的區域。

至於價格最高的青埔，陳金萍表示，青埔高鐵重劃區近年公共設施逐步完善，除了擁有環球購物中心、華泰名品城等大型商場，還設有公園綠地和休憩空間，使得生活機能日益完備。交通部分鄰近高鐵桃園站，前往板橋站車程約15分鐘，同樣吸引不少雙北通勤族買房，帶動青埔房市成長，近1年逾2300件的成交量也僅次於A7重劃區。

平均預售單價、總價最親民的是草漯重劃區，每坪26.7萬元，為桃園八大重劃區中唯一仍有2字頭單價的重劃區，平均總價僅為845萬元，也是唯一在900萬元以下的區域。

陳金萍表示，草漯重劃區位於大園區與觀音區的交界處，以「田園城市」為定位，計畫打造綠地充沛、低密度的宜居地區，目前該區已有風之谷公園、水之丘主題公園等綠地規劃。

不過，陳金萍提醒，草漯重劃區屬於新開發重劃區，生活機能仍缺乏，民眾若有意在該重劃區置產，建議實地走訪該區域，並根據自身需求，挑選最適合自己的社區入住。

桃園八大重劃區只有它2字頭 專家：有人解約

雙北房價居高不下，越來越多民眾轉向桃園置產，永慶房屋統計近一年桃園市八個主要重劃區預售屋表現，其中A7重劃區近一年成交量逾4000件最多，其次為青埔高鐵重劃區2300餘件。

成交價方面，青埔高鐵重劃區每坪成交均價50.8萬元最高，草漯重劃區26.7萬元最為實惠，平均總價也僅為845萬元，是唯一總價不到千萬的重劃區，也是唯一仍有2字頭單價的重劃區。

不過，住展雜誌發言人陳炳辰提醒，草漯地點相對外圍，先前有不少投資客看好比價效益進場購屋，房價上漲不少，但隨房市氛圍轉變，新案市場近來傳出買氣下滑、解約情事。

他表示，自住者，或是有一定把握的出租置產客，可觀察是否有便宜可撿，但需注意貸款上有一定難度。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，草漯重劃區近一年的預售屋單價僅為26.7萬元，是桃園八大重劃區中唯一仍有2字頭單價的重劃區，平均總價僅為845萬元，房價相對平易近人。

不過，草漯重劃區屬於新開發重劃區，生活機能仍缺乏，民眾若有意在該重劃區置產，建議實地走訪該區域，並根據自身需求，挑選最適合自己的社區入住。

根據永慶統計，近一年A7重劃區預售屋成交量高達4080件，名列桃園八大重劃區第一名。

陳金萍指出，A7重劃區緊鄰新北市林口區，從機捷A7體育大學站搭乘捷運至台北車站僅需30分鐘，開車半小時也能抵達新莊區。通勤相對便利，因此吸納不少雙北移居人口。

在價格上，A7重劃區近一年預售屋單價為41.7萬元，相比鄰近區域仍屬房價凹陷區，加上周遭坐落諸多產業園區，豐富的就業機會吸引不少人口遷入，也帶動房市成長。

近一年青埔高鐵重劃區預售屋均價攀上50.8萬元，位居八大重劃區之冠，陳金萍表示，青埔近年公共設施逐步完善，除了擁有環球購物中心和華泰名品城等大型商場，還設有公園綠地和休憩空間，生活機能日益完備。

在交通部分，該重劃區鄰近高鐵桃園站，前往高鐵板橋站的高鐵車程約為15分鐘，吸引不少雙北通勤族在此購置房產，帶動青埔高鐵重劃區房市成長，近一年逾2300件的成交量也僅次於A7重劃區。

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房市空頭真的來了？想賣房怎麼辦？李同榮：三不策略 吃七分飽最健康

自從央行919掀起第七波限貸風暴以來，房市多空論述膠著，房市趨勢專家李同榮特別提出售屋教戰三不策略，就是「不必懷疑，空頭將確立」、「不能錯過，售屋甜密點」、「不能不捨得，折價損失」。要掌握最佳時機，才能先跑先贏。

李同榮指出，售屋者必須確認最重要的一件事，就是房市空頭是否已經確定？

他指出，不必懷疑，空頭已經確立。今年房仲業的銷售業績從元月到六月逐月攀升，上半年業績與去年同期比較，平均成長50％以上，但到了下半年從7月開始交易量就逐月萎縮，第三季與第二季業績比較，萎縮達30％以上，顯示量先價行、多頭氣盡，但仍然有很多售屋者認為買氣強才會造成搶貸風暴，因此持續拉抬售價，事實上，房價已經甩尾到頂，技術面來到末升段尾端，售屋者應提高嗅覺，不必懷疑，第四季正是多頭走勢結束、空頭走勢確立的開始。

通常房市走空前會有兩個月到三個月「量急縮、價盤整」的多空渾沌期，然後再進入初跌、主跌、末跌三階段，而此時售屋者不能錯過多空渾沌不明的逃命波，當同時間競爭個案都堅持售價不降時，此時買氣尚有溫度，也正是空頭來臨前售屋者的逃命波與甜蜜點，先開槍先搶客，先跑者先贏。

房市處於賣方市場時，售屋者往往勇於創新實價登錄的高點，但房市處於買方市場時則反之。到了初跌段時，售屋者更應當機立斷，掌握先跑先贏的原則，不能不捨得最低的折價損失，才不致延誤售屋時機，否則，若一再堅持售價就會淪落房市主跌段，跌幅更深，反而越賣越久、越賣越便宜。

李同榮認為，過去賣方市場時，投資者往往要吃到飽、賺到飽才跑，但市場進入末升段，風險已大大增高，就要「有賺就跑」，此時，房市投資與銷售者若非高手，奉勸要懂得「吃七分或八分飽最健康」的道理，很多投資人往往想要吃到飽、賺到飽，最後就很容易就倒吐出來，並且傷到自己。

至於換屋者而言，在賣方市場時，資金允許下可以先買後賣，就算買了貴，可能賣的也更貴；而現在房市有可能進入買方市場時，則可以先賣後買，就算賣了便宜，可能買的也更便宜。

房市轉空該跑嗎？李同榮：不要錯過「逃命波」

央行祭出第七波限貸，房市看空聲浪大增，想賣屋的人此時該快跑，還是再看看？房市趨勢專家李同榮表示，房市轉空已經確立，售屋者應當機立斷，先跑先贏。

李同榮並針對屋主提出售屋教戰三不策略：「不必懷疑，空頭將確立」、「不能錯過售屋甜蜜點」、「不能不捨得折價損失」，遵循上述三不策略，才能順利銷售並全身而退。

首先在空頭確立部分，李同榮表示，市場第一線房仲業與代銷業對市場買氣強弱最具敏感度，根據吉家網電訪統計，今年房仲業銷售業績從1月到6月逐月攀升，上半年業績與去年同期比較，平均成長50%以上。

但7月開始交易量就逐月萎縮，第三季與第二季業績比較，萎縮達30%以上，顯示多頭氣盡，房價也已經甩尾到頂，技術面來到末升段尾端，售屋者不必懷疑，第四季多頭走勢結束、空頭走勢確立。

其次「不能錯過售屋甜蜜點」部分，通常房市走空前會有兩個月到三個月「量急縮、價盤整」的多空渾沌期，然後再進入初跌、主跌、末跌三階段。

此時售屋者不能錯過多空渾沌不明的逃命波，當同時間競爭個案都堅持售價不降時，此時買氣尚有溫度，也正是空頭來臨前售屋者的逃命波與甜蜜點，先開槍先搶客，先跑者先贏。

第三「不能不捨得折價損失」部分，房市處於賣方市場時，售屋者往往勇於創新實價登錄的高點，但房市處於買方市場時則反之。

保守的售屋者或許會錯過房市反轉前的銷售甜蜜點，而當空頭確立時，房市進入初跌段，售屋者的心態往往看到房價跌多少才願意降多少，也往往慢半拍追著下跌的房價跑而徒勞無功。

因此，到了初跌段時，售屋者更應當機立斷，掌握先跑先贏的原則，不能不捨得最低的折價損失，才不致延誤售屋時機，否則，若一再堅持售價就會淪落房市主跌段，跌幅更深，反而越賣越久、越賣越便宜。

李同榮表示，過去賣方市場時，投資者往往要吃到飽、賺到飽才跑，但市場進入末升段，風險已大大增高，就要「有賺就跑」，此時，房市投資與銷售者若非高手，奉勸要懂得「吃七分或八分飽最健康」的道理，很多投資人往往想要吃到飽、賺到飽，最後就很容易就倒吐出來，並且傷到自己。

至於換屋者而言，在賣方市場時，資金允許下可以先買後賣，就算買了貴，可能賣的也更貴；而現在房市有可能進入買方市場時，則可以先賣後買，就算賣了便宜，可能買的也更便宜。

央行7度打炒房 星展︰房市軟著陸

〔記者吳欣恬／台北報導〕中央銀行九月第三季理事會後祭出第七波選擇性信用管制，衝擊房市。星展銀行資深經濟學家馬鐵英表示，可能受到信用管制措施影響的群體，主要集中於房屋投資與投機需求相關族群，預期台灣房市可逐步實現「軟著陸」；若美國快速降息，不排除央行還有下一波的信用管制措施。

星展銀行昨天舉辦今年第四季經濟展望說明；由於對全球經濟放緩的擔憂、AI（人工智慧）應用前景的爭論，以及國內貨幣和信用政策的緊縮，經濟成長動能有所減弱，但台灣經濟擴張的整體趨勢仍維持不變。

馬鐵英表示，目前房地產市場並未面臨類似二○○一年網路泡沫破裂或二○○八年全球金融危機期間的收入衝擊；而即使在二○○一年、二○○八到二○○九年與二○一五到二○一六年的調整期，房價跌幅仍較為溫和，約在五至十％之間。

她指出，從需求角度來看，儘管人口老化導致勞動年齡人口減少，但家庭數量仍以每年約一％的速度成長，支撐首次購屋的需求；都市化進展以及穩定的收入、就業環境也有助於支持房屋升級的需求。因此馬鐵英認為，第七波信用管制措施主要影響的是房地產市場的投資與投機需求。

馬鐵英指出，隨著台灣央行第七波強力打炒房措施，預期台灣房地產將逐步實現「軟著陸」，下跌幅度預估五到十五％。但她也提到，如果美國快速降息，資金回流到新興市場，可能會導致台灣的資金更加充裕，進而推動資產價格上漲，這可能迫使央行進一步祭出第八波信用管制措施或再調升存準率，以抑制資金回流推升資產價格上升的潛在風險。