總價1千萬出頭真的甜　A7「交屋大潮」來了！

商辦大樓「住家使用」無法節稅？　地稅局提醒「1重點」

房市轉空成定局，六都「這2都」最抗跌！李同榮：首購免觀望、換屋族先賣後買…「三高特區」回升力強

8月全台房市交易量縮，月減7.64%，內政部公布9月六都交易量又驟減8.2%。房市趨勢專家李同榮表示，房市將於今年第4季由多轉空，但都會與區域表現強弱分明。



他認為有幾個地方房市抗跌，包括桃園、台北、以及「高科技進駐園區」、「高鐵軌道經濟特區」、「高度成長商圈重劃區」等「三高」特區會抗跌，並將成為下一波房市回升後的主力市場。



李同榮指出，8月、9月房市量縮，若延續到10月，交易動能難以支撐房價下跌趨勢。在此階段的購屋策略不必太在意那些區域是重災區，反而應該關注那些區域「進可攻、退可守」，更抗跌。



 



5個理由  此波房價下修跌幅有限

 



他認為，未來房市雖將由多轉空，但跌幅應該有限，他有5個理由。



1. 經濟微幅增長：經濟增長基本面雖受全球經濟成長趨緩影響，但仍處微幅上升趨勢線上，對房市負面影響不大。



 



2.資金動能強勁：租稅大赦帶動的資金回流顯現超額儲蓄屢創新高，這些資金隨時蠢蠢欲動。尤其在房市盤跌時，潛在力量介入房市的資金動能，不可忽視。



 



3.降息利多走勢：美國進入降息循環，帶動全球利率走低，台灣若考量匯率競爭與出口競爭力，今年底未必降息，但明年上半年就有降息壓力，一旦央行採降息措施，購屋信心就會上升，這對下修中的房市就比較不會有助跌效應。



 



4.成本居高不下效應：營建成本居高不下，缺工，加上碳費開徵可能推升部分成本，油價因地緣政治緊張而易波動，國內電價運價調升壓力，都會刺激保值心理。口袋深的大建商降價幅度有限，房市只會呈現緩跌格局。



 



5.房價超漲幅度有限：回顧第5循環七都房價平均漲幅120%，下修後跌幅全台約18%，北部地區跌幅較深，中南部因漲幅落後、跌幅也較低。



 



第六循環七都平均漲幅83.8%，由於通膨與營建成本大幅提高、與中南部低基期補漲效應，整體而言，超漲幅度不高。中南部是此波漲幅較高，跌幅也會較多；北部地區較抗跌，預期成屋市場跌幅在9-12%。桃園市因人口大幅淨流入，台北市因漲幅不高，兩大都會將是七都最具抗跌城市。



這3個區域  較抗跌

 



李同榮分析，未來房市下修走勢將會強弱分明，雖然成屋市場房價平均跌幅在9-12%之間，但預售市場先漲先跌，跌幅會較成屋市場多出5%左右。成屋市場量大、商圈未成熟的區域，跌幅會高於平均值。「三高」區塊將表現最抗跌的優勢。



 



1. 高科技進駐園區。從股市近年多頭走勢觀察，突顯產業發展呈現「強弱分明」態勢，Al與半導體高科技產業鏈一支獨秀。



 



全台高科技進駐園區具有高就業、高收入、高購屋能力。園區核心地區房價抗跌性第一，包括：新北林口、桃園龜山、新竹竹北、台中中科、台南南科、高雄楠梓橋頭等。



 



2. 高鐵軌道經濟特區。高鐵軌道經濟促進特區商圈發展，並縮短南北距離，outlet與大型商場進駐帶動高鐵商圈發展，同時也促進特區人口淨流入。



 



其中包括已成熟的高鐵商圈，如台北南港、新北板橋、桃園青埔、新竹竹北，半成熟的台中烏日、台南歸仁、高雄左營、以及未成熟二線城市具潛力的高鐵特區。



 



3. 高度成長商圈重劃區。近幾年都市重劃範圍與規模不斷擴大，但商圈成熟性不盡相同，未來房價走勢也會兩極化，量大且商圈未成熟的重劃區房價將會有較大的波動起伏，例如過去的竹北與青埔特區，歷經10幾年的上下波動。



 



商圈已趨高度成熟的重劃區若再有軌道經濟利多與科技園區加持，就算量大，抗跌性仍強，消化餘屋力道也較強，包括台北南港經貿園區、北士科，新北新板特區、新莊副都心、桃園青埔特區、新竹竹北、台中七期、台南東區平實、高雄濃十六、美術館特區、灣區等。



首購不必觀望  換屋族可先賣後買

 



李同榮分析，房市偏空走勢已定，但因跌幅有限，首購者不必過於觀望，採取進可攻退可守的策略，或是選擇上述三高抗跌區域。



 



換屋族群可考量先賣後買，不但避免第2戶限貸困擾，且較可能賣在高點買在低點，避免產生價差的損失。



 



無論如何，房市因經濟成長、通貨膨脹、等相關因素影響，長線走勢仍會一波比一波高，套牢機會不大，等待與觀望，並非最佳策略。

房市轉空！李同榮：預售屋比成屋多跌5％ 買房看這區進可攻退可守

房市趨勢專家李同榮表示，全台房市從7月起交易量逐月萎縮，預料將於第4季由多轉空，預期成屋市場平均跌幅在9-12%之間，但區域表現強弱分明，而預售市場過去漲超快，也會率先跌價，跌幅會較成屋市場多出5%左右。

以各區域來看，李同榮表示，桃園、台北二都較具抗跌，主要是高科技進駐園區、高鐵軌道經濟特區、高度成長商圈重劃區等「三高區塊」，將展現強勁抗跌優勢，並將成為下一波房市回升後的主力市場。

李同榮表示，房市在主升段時若受外力干預導致交易量縮，則房市會有鎖碼效應，房價不跌反漲，市場則會呈現價量背離，隨後還會有一段價量俱揚的末升段行情，但若房市在末升段甩尾時，受外力干預或利空影響，交易量急速萎縮，房市很快就會價量俱跌而由多轉空，這就是目前房市的現況走勢，從8月、9月量縮現況若延續到10月，交易動能就難以支撐房價下跌的趨勢，在此階段的購屋策略不必太在意那些區域是重災區，反而應關注那些區域是進可攻、退可守的抗跌區。

李同榮分析，未來房市下修走勢將會強弱分明，雖然成屋市場房價平均跌幅在9-12%之間，但預售市場先漲先跌，跌幅會較成屋市場多出5%左右，成屋市場量大且商圈未成熟的區域跌幅會高於平均值，而「三高區塊」將表現最抗跌的優勢。

第一，高科技進駐園區：從股市近年多頭走勢觀察，突顯產業發展呈現「強弱分明」態勢，Al與半導體高科技產業鏈扮演一支獨秀的角色，因此全台高科技進駐園區將展開高就業、高收入、高購屋能力的潛力特區，園區核心地區房價抗跌性第一。例如新北林口、桃園龜山、新竹竹北、台中中科、台南南科、高雄楠梓橋頭等區。

第二，高鐵軌道經濟特區：高鐵軌道經濟促進特區商圈發展，並縮短南北距離，outlet與大型商場進駐帶動高鐵商圈發展，同時也促進特區人口淨流入，其中包括已成熟的高鐵商圈，如台北南港、新北板橋、桃園青埔、新竹竹北，半成熟的台中烏日、台南歸仁、高雄左營、以及未成熟二線城市具潛力的高鐵特區。

第三，高度成長商圈重劃區：近幾年都市重劃範圍與規模不斷擴大，但商圈成熟性不盡相同，未來房價走勢也會兩極化，量大且商圈未成熟的重劃區房價將會有較大的波動起伏，例如過去的竹北與青埔特區，歷經十幾年的上下波動。而商圈已趨高度成熟的重劃區若再有軌道經濟利多與科技園區加持，就算量大，但其抗跌性仍強，消化餘屋力道也較強，例如台北南港經貿園區、北士科，新北新板特區、新莊副都心、桃園青埔特區、新竹竹北、台中七期、台南東區平實、高雄濃十六、美術館特區、灣區等。

收入一半繳房貸 5縣市壓力大增 連「購屋天堂」也淪陷

「法拍巨浪」將來臨？房貸違約9月最新數據曝光 專家解答了

晚婚、晚生 「房市3趨勢」租屋期更長、大房型難賣

840％容積率也沒用？猛鬼大樓拚都更重生　建築師搖頭：不可能有建商會做

台北房子老又舊！專家預言30年後「萬華化」：到時準備遷都

▲六都中以台北市老屋增幅最高。（圖／記者陳韋帆攝）

央行祭出對住宅市場史上最嚴格信用管制，超乎市場預期嚴厲。不過台灣老舊房屋眾多，六都中以台北市老屋增幅最高，房產專家帥過頭表示，30年後台北市的房子將「萬華化」又老又舊，到時可能要準備遷都。

帥過頭提到，台北房市，尤其央行祭出第七波信用管制措施後，許多老公寓不再成為熱門選項。帥過頭表示，台北市目前大家都不買舊公寓，都跑去買預售屋，因為房子要「世代交替」，以後舊公寓會不值錢，然後台北市都更速度緩慢。

帥過頭說，台北市很多蛋黃區無法都更，像是復興南路、光復南路附近，過30年後全台北市恐將「萬華化」又老又舊，屆時大家就準備遷都，遷都到龜山島。

至於打炒房是否傷及無辜？帥過頭表示，從10月市況來看，房仲生意剩25%、代銷剩30%，認為12月央行不能再打炒房，因為10至12月房市買氣變差，已沒人要買房子。

帥過頭呼籲，政府打房時，應重視市場真實數據，且要與銀行、代銷業者加強溝通，以避免政策上路後對市場造成過度衝擊。

要人怎麼活？台灣「房市泡沫」指數創新高　全國房價負擔率又破表