首購條件好也貸不到新青安？他看上1屋卻過不了 代書：沒處理影響大

信用管制下賣房更要在意「軟實力」 專家揭3招提升優勢

第七波信用管制為房市買氣明顯降溫，信義房屋與地產秘密客Ting & Sam的系列直播來到最終回，分享打房政策下賣房注意事項，信義房屋專家分享，買方較上半年房市熱絡時減少3至4成，市場看漲比例也驟降至27%，政策影響需2-3季持續消化，建議這時賣方可強化物件「軟實力」提升市場競爭力。

信義房屋專案經理曾敬德表示，第七波信用管制政策推出後，買方數量較上半年減少3至4成，且市場氛圍從熱絡轉為理性。根據信義房屋調查，上一季近六成民眾看好房市前景，在政策實施後，看漲比例驟降至27%，顯示政策利空導致市場出現觀望氣氛，短期之內影響市場交易量，通常單一重大事件出現，市場需要兩季到三季時間消化。

面對市場降溫，信義房屋執行協理林武雄建議，賣方應著重於房屋的「軟實力」營造。「賣方賣的是房子，但買方要的是一個家」，他強調，屋主可從三方面增加物件競爭力：首先是基本的屋況整理，包括粉刷牆面、清理環境，創造明亮寬敞的空間感；其次是營造家的溫度，若是自住屋，能展現生活氛圍；第三則是透過情感層面，分享在此屋生活，自己實際的美好經驗，例如因為工作有成長而想換屋到更大房子；一家人住這孩子唸很好的學校等，這些經驗隱喻了此房帶來良好的居住品質，才得以讓住戶得到更好的成就，展現物件的優勢。

空屋除了妥善整理有助於提升買家好感外，林武雄舉例說明，信義房屋會運用智能賞屋等科技工具，協助買方想像未來的居住樣貌。在定價策略上，他建議「不要讓人一開始就拿大刀來談價」，以市價為基準，避免戲劇性開高殺低，應合理設定售價，有助於買賣溝通流程更為順暢。

此外，林武雄指出，常見的交易糾紛包括權狀坪數登載錯誤、實際坪數差異等問題，建議賣家委託專業團隊於交易前進行完整確認，避免日後爭議，像是信義房屋，會在售屋前確認房屋權狀登載情形，並製作詳盡的不動產說明書，以專業確保買賣雙方權益，更有各類瑕疵保障，確保交易安心。

川普的房地產致富之道！買賣4心法「在台灣也通」…彭培業拆解：不是口袋深炒短線，而是做到這一點

圖片 : 台灣房屋集團提供

美國總統大選結果出爐，美國共和黨候選人川普再度當選。2004年開始研究川普房地產投資心法的台灣房屋集團總裁彭培業指出，川普家族是從房地產起家，他深諳置產投資之道，「川普善用『心理戰術』以及創造不動產價值的手法，既大膽又令人驚豔。」

他說明，川普在選擇不動產地點時會以「視野佳」、「獨特性」、「未來性」以及「便利性」等4大條件，「不管是美國或是台北，買賣房子的原理是相通的。」

依他個人30多年買賣房子經驗，真正在不動產市場致富的人，不是因為口袋深，也不是炒短線，而是觀念正確，才能戰勝景氣循環，獲得穩健增值的資產。

製造限量感 引發搶購潮

彭培業分析，川普很懂得富豪心態，對第一次計畫購買豪宅的人來說，能躋身高級社區，彷彿是一個俱樂部門票。每當川普的房地產推不動，他就會舉辦宴會活動，讓潛客戶和名人富豪齊聚一堂，趁著微醺之際掏出支票付訂。

如果建案還沒賣完，川普便直接調高售價，製造限量感，反而引起搶購潮。

川普於80年代從開發豪宅崛起，在紐約有數棟以川普為名的大樓，成為指標個案，因而打響名號，也讓「川普」也成為品牌。最風光時，曾因推出單一個案，就讓幾位美國大城房價應聲上漲，在美國房地產史上具有驚人影響力。

４大條件 創造房產價值

彭培業指出，雖然川普只在最好的地段推案，不過他認為，絕佳地點並不保證一切，只是好的開端，重點是仍要善用創意，以規劃優化這個地點，這需要創造性的思維，也是獲利關鍵。

他說明，川普在選擇不動產地點時會以「視野佳」、「獨特性」、「未來性」以及「便利性」等４大條件。

例如：川普世界大樓總高90層，是全世界最高的住宅樓，對面是聯合國總部，獨一無二的地理位置加上鳥瞰城市的絕佳高度，無可取代，讓這棟大樓的價位成為區域中的佼佼者。

關於投資，川普深信「只投資自己了解的商品，跟自己信任的人一起投資，甚至有時候，最好的投資就是不要投資。」

生活機能佳…買60年老公寓等都更划算嗎？網全相勸：問題很多

買房子時，應要考量到「屋齡」，否則可能要多花一筆錢整修。一名女網友發文，稱她老公打算買下一間屋齡60年的老公寓，想要等都更，翻新的話就有新房可住，因此詢問網友：「這樣的房子你們會買嗎？」

一名女網友在Dcard發文，表示目前住的房子是連棟公寓，屋齡60幾年，沒有電梯，但附近生活機能很好，是跟親戚租的房子，雖然因老舊難免會有漏水、崩裂的地方，但目前生活起來沒問題。

原PO表示，最近老公有意把這間房買下來，等之後都更，翻新就有「新房子」住了，也因為是親戚的房子，價錢比較可以談，而買外面的新房價錢無法談，貸款就要繳很多。但原PO覺得都花錢了不如買新房，也擔心房價的部分，於是詢問網友們的意見。

此文一出，不少網友勸原PO不要買老公寓，問題很多，「不會買，60年老屋，現在雖然看起來沒什麼大問題，難保過幾年之後會不會有更大的問題出現」、「不會買，你們樓上樓下有任何住戶想都更嗎？沒有，妳看看台北市，大家都等很久」、「別鬧了，公寓很難都更」、「不要先入為主有都更都機會，老房子必定要花一筆錢整理」。

也有過來人分享經驗，表示都更要等很久，「過來人經驗供參考：娘家老舊公寓都更從30多年前開始談、一路來換過2-3個建商，最後成功的這個也花了逾10年才住進新房子」、「過來人經驗，一般房子耐用年限約50年，都更除非那邊一坪100萬起跳，不然很難」。

房市急降溫 房仲：現在出門看屋都是「這類人」

打炒房降溫　前10月六都買氣年增仍達21％

皇普桃園藝文特區千坪地今動工 蘇永平：打炒房不影響購地佈局

上市建商皇普建設（2528）在今年1月，以14.11億元取得桃園富國段3筆地號，面積共1543坪，此案今（8）日舉辦動土典禮，案量粗估超過50億元，預計明年Q3推出，主攻首購族群。

皇普建設積極佈局全台房市，董事長蘇永平表示，今年在新北、桃園共推出4大案，其中較早推出的鶯歌、大竹、A10案銷售都已達76％，而目前台中市北區的「皇普莊園」，以及桃園青埔的「皇普園首之道」也即將取得使照，公司營收預計在今年Q4、明年初展現亮眼成績單。

皇普剛在在10月，以11億買下桃園平鎮區汽車旅館「歐遊國際連鎖精品旅館-中壢館」，土地面積1366坪，地價每坪約80.5萬元。蘇永平透露，如果順利，近期還會再簽下一筆桃園合建案，因為公司是上市建商，仍會持續購地，公司建案也都按照進度執行，不太受打炒房影響。

今舉辦的桃園富國段動土典禮，基地位在莊敬路、莊敬一路，鄰近莊敬國小、國道1交流道、桃園展演中心，未來還有捷運綠線經過，位置區段精華，據了解，此案預計興建兩棟地上19層、地下3層地標建物，產品規劃25~36坪2~3房，鎖定首購自住客群。

蘇永平表示，幾個建案銷售狀況佳，也因為「有出就有進」，近期仍積極購入新土地，蘇永平說，隨著自住需求增加，民眾對買房的期待與要求也日益提高，根據研究指出，一家建設要變成品牌建商，有三件事情要達成。

首先是「施工品質」，皇普近2年積極推行BIM（建築資訊模組）技術，以3D模型進行全面規劃優化，能提升施工品質；有了好的施工品質，第二就是有「第三方認證」，透過公正的第三方把關整個施工流程，才能確保建築品質，也才能讓公司案子在市場上屢創銷售佳績。

最後則是民眾最在意的「售後服務」，蘇永平坦言，過去皇普都只採用自然完工法，沒有太注重其他面向，現在基於客戶至上觀念，積極在做售後服務，Google的評論也從原本1顆星到現在4顆星，「公司在售後服務這塊，很努力的在前進。」

房貸緊縮、第七波信用管制 北台灣新案傳解約潮

銀行房貸緊縮、央行第七波信用管制等夾擊下，北台灣新案買氣明顯衰退，甚至部分新興區還傳出解約潮。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，目前北台灣新案買氣幾乎全面受到衝擊，尤其高價位的蛋黃區更是更雪上加霜，即便過往得利比價效應的新興區，面對不利投資情勢發展，還傳解約潮，因此，完銷建案也跟著大幅減少。

根據住展雜誌調查，今年7至10月，北北桃竹雖合計有8個建案完銷，但對比上半年、光是雙北市幾個月內便有十多案完銷的熱絡場景，已明顯減少。

至於，8個完銷建案，以桃園市最多、有4個，其次則是新竹地區有兩個，而台北市、新北市則各有1個。

規模小、低價策略建案 仍可賣完

進一步分析8個完銷建案特色，多數仍以總銷、戶數等規模偏小的建案為主，不然就是在總價或是單價採取相對低價銷售策略。

不過，台北市、新北市、以及新竹縣竹北市各有一個完銷建案，每坪單價其實屬於區域高價位，對此，陳炳辰分析，上述三案都落在蛋黃區，即便房貸受限，仍可吸引手上資金較充裕的民眾出手買房，此外，三案都規劃有兩房格局，因此，仍具有小宅相對低總價的誘因。

此外，住展雜誌也點出，在房貸之亂困擾之下，除上述8個完銷建案外，北市北投、新北市林口、桃園市中路重劃區以及新竹市北區等，仍有少數新案的可售戶數已進行倒數階段，因此，陳炳辰認為，小宅、地段，再加上建商品牌，少數新案仍能在風暴中脫穎而出。

央行出手能打趴房價? 一表揭無情真相

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