商辦大樓作住家使用節稅　中市地稅局提醒：仍需符合都市計畫法規

近日有民眾詢問如果購買商辦大樓，是否可以改作自住房屋使用來節稅，台中市地方稅務局表示，自住房屋的條件之一是必須設有戶籍，商辦大樓雖然仍可以遷入戶籍，但若作為住宅使用，可能違反都市計畫法規，提醒民眾應先瞭解自己房地的使用分區，以免遭罰因小失大。

地稅局說明，民眾買房時應留意房地使用的管制規定，建議要購買住商混合大樓前，務必先調閱建物謄本，謄本用途應為「住商」或「住宅」，假如登記用途為「店舖」、「一般事務所」或「辦公室」就不是供作一般住宅使用。地稅局並呼籲，商業宅或工業宅價格一般低於周邊房價，如改作其他使用，可能會有違反都市計畫法規定的問題，呼籲民眾購屋或承租時要小心謹慎。

地稅局補充，依房屋稅條例規定，房屋稅是以房屋價值與實際使用情形按所適用稅率課徵，民眾購入此類房地作自用住宅使用，雖依稅法仍可向地方稅稽徵機關申請自用住家用優惠稅率課徵房屋稅，但須承受被檢舉取締及依都市計畫法第79條規定處以6至30萬元罰鍰並勒令停止使用之風險，不可不慎。相關都市計畫法疑問可以洽都市發展局城鄉計畫科(04)22289111轉65200。如有稅務問題，也可以撥打地稅局免付費服務電話0800-000321或(04)22585000按1接全智慧客服中心，將有專人服務。

《金融》銀行滿水位 農漁會房貸人數創高

【時報-台北電】近期銀行不動產放貸滿水位，購屋人轉往其他金融機構申貸，聯徵中心資料顯示，9月主要金融機構新增授信房貸中，以銀行申貸件數與金額為最大宗，但農漁會信用部申貸件數大增，過去每月僅約千餘件，9月高達2,767件，占整體房貸近一成，創下2012年有統計以來新高。

今年以前農漁會平均每月房貸僅約1,400人左右，去年12月突破2,000人，今年9月更高達2,767人。以平均每件授信金額來看，隨著整體房價上揚、貸款金額增，2022年每件突破600萬元、今年5月突破700萬元，9月已高達793萬元。

大家房屋企研室主任賴志昶分析，過去農漁會信用部申貸人數占整體比例約7~8%左右，今年9月占比高達9.8%，顯示在銀行滿水位、中央銀行限貸等風暴中，不少購屋人為跳脫遙遙無期的申貸排隊人龍，無奈之下轉往其他金融機構；過去農漁會申貸人多位處都會區以外區域，不過近期受限貸令等衝擊，使該類機構往來客戶大增。

聯徵中心統計顯示，9月透過銀行申請房貸人數達2.38萬人，仍是房貸主要的授信機構，農漁會信用部居次，信用合作社1,159件、保險公司593件。銀行、保險公司放款標的以都會區為主，銀行平均授信餘額982萬元最高、保險公司900萬元；農漁會、信合社以都會區以外為大宗，平均授信餘額則在800萬元以下。

銀行滿水位問題難解，銀行方難免嚴選客戶，甚至調高房貸利率，今年9月全體銀行平均利率已達2.24％，為自2012年以來新高，其餘金融機構成為申貸碰壁民眾的新嘗試方向，而農漁會為都會區以外或鄉村地區的主要金融機構，平均申貸利率與銀行相比也頗具競爭力道，使其成為此波滿水位風波的避風港。(新聞來源 : 工商時報一郭及天／台北報導)

購屋利率碰到壓力點！房仲調查：消費者購屋意願大減 利率、成數都造成負擔

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12月消費者信心指數連三降 購房地產信心續降到四年半低點

中央大學台灣經濟發展研究中心今天發布12月消費者信心指數（CCI）總指數為74.61點，較上月下降0.88點，連續三個月下降，其中跌幅最大的是投資股票時機，另與房市相關的指標也繼續下跌，而且跌破樂觀水準，轉呈悲觀，指標探近四年半低點。

12月消費者信心指數六項分項指標全數下降，下降幅度最多的指標為「未來半年投資股票時機」，本月調查52.99點，較上月下降2.89點，顯著下滑。下降幅度第二的指標為「未來半年物價水準」，本月調查41.23點，較上月下降0.56點。下降幅度第三的指標「未來半年國內經濟景氣」，本月調查88.7點，較上月下降0.51點。

從絕對水準來看，六項指標有五項偏向悲觀，僅有「購買耐久性財貨」指標呈現樂觀。

與房市有關的指標，延續上月跌勢繼續下探。12月「未來半年購買耐久性財」為102.66點，月減0.44點，雖然幅度不大，但也創2年低點。中央大學與台灣房屋合作編列的「購買房地產時機」指標，12月調查結果為99.84點，與11月相比，下滑0.55點，跌破100大關，從樂觀轉為悲觀水準，創近4年半低點。

113年12月消費者信心指數調查是由中央大學台灣經濟發展研究中心主辦，輔仁大學AI人工智慧發展中心、健康力股份有限公司與台灣房屋集團調查協辦，調查期間為113年12月18日至21日，以電話訪問的方式進行，採電腦隨機抽樣，共訪問3040位台灣地區20歲以上的民眾，在95%的信心水準下，抽樣誤差為正負2.0個百分點。

都更容獎鬆綁了！ 「這類房屋」27萬戶受惠最多

內政部部務會報通過「都市更新建築容積獎勵辦法」修正草案，這次修法主要是配合11月13日公布施行的「都市更新條例」第65條修正案，放寬原建築容積獎勵適用範圍，預計全國將有8,216棟6層樓以上合法建築物約27萬戶可受惠。

「都市更新建築容積獎勵辦法」修正草案適用對象從原本實施容積管制前已興建完成合法建築物，放寬為包括已掛號申請建照者皆可適用，提高所有權人參與都市更新意願，加速推動921前耐震不足的建物更新，整體提升建築物耐震設計與保障民眾居住安全。適用對象從原本實施容積管制前已興建完成合法建築物，放寬為包括已掛號申請建照者皆可適用，提高所有權人參與都市更新意願。

內政部指出，「都市更新建築容積獎勵辦法」修正草案，將依法制作業程序，於近日發布施行，以加速老舊建物更新整合，維護民眾居住安全品質，內政部國土管理署主任秘書朱慶倫表示，預計全國將有8216棟6層樓以上合法建築物、約27萬戶可受惠，其中66.5%集中在雙北，此外，危老容積獎勵辦法也會在明年初由內政部法制處召開審查會審議，若審查通過，也可以適用從寬認定容積計算方式。

明年房市超漲會回緩！璟都建設董座黃國明：桃園價格仍往上走

央行暫時停手！專家：房市量縮價修格局不變、回歸基本盤

預期川普政府推行的擴張性財政政策與減稅措施，通膨壓力重新上膛，美國聯準會（Fed）較前一季調升了對2025、2026年的通膨預期0.5％，另外經濟成長率、就業前景底氣也足，迫使聯準會不得不重新評估其貨幣政策，在降息循環懸崖勒馬。而面對美國新政府上任後的政策影響性不確定太大，雖然資金流向美元資產的趨勢轉強，但波動也可能極大，因此國內央行的貨幣政策也按兵不動；高力國際認為，2025年房市量縮價修格局不變，住宅需求回歸基本盤。

高力國際表示，台灣央行在過去幾年中實施了一系列信用管制措施穩定房地產市場，已經開始顯現成效。首先，房價走勢顯示出穩定的趨勢，過去半年房價漲幅明顯放緩，預期心理回歸理性。其次，根據銀行法72-2條款的不動產貸款水位，雖有交屋潮壓力但明顯下降，這表明央行道德勸說、政策管制發威，銀行對於不動產貸款的風險控制更加嚴格。最後，不動產融資集中度的數據顯示，市場上的不動產融資風險已經得到有效分散。因此央行如外界預期判斷，短期內暫緩推出新的管制措施，以觀察現有政策的長期效果。

高力國際指出，國內住宅由於每年超過10萬戶的交屋量，市場面臨著巨大的分戶貸款壓力，排擠成屋市場可獲取的貸款資源，進一步抑制了市場的交易活躍度。而針對周轉金、理財型房貸、租賃公司貸款也分別以專案金檢等手段阻絕，預計在2025年，住宅市場的交易量仍維持在低檔水平，較2024年再下修一成以上。買方觀望、第二屋以上的購屋貸款管制，融資管道回歸正途，將迫使賣家降低價格以促成交易，中古屋讓價、修正的狀況會擴大。高端的個別表現或是學區宅、小宅等特殊產品仍有發揮，但中間產品面臨挑戰。

高力國際說明，降息循環預期暫緩，商用租賃因為2026年龐大的完工量，會刺激房東把握最後一波漲租機會，再加上部分新大樓以高規條件上市、高科技投資利多發酵，以及通膨回頭，來勢洶洶，租金漲勢可能再創歷史新高。

高力國際分析，金管會針對「金八條」（限制壽險業投資不動產政策）鬆綁明年上路，租金投報率從2.97％降至2.42％，將對保險業產生積極影響。首先，可刺激保險業提供更靈活的租金策略招商也能讓保險業緩解2022年暴力升息之後的漲租壓力；其次，保險業增加進場及評估投資不動產，甚至布局精華區物件的機會；保險公司在不動產投資方面更具韌性，相對也能避免過度管制後，資金投資過度集中的後遺症。預計2025年商用不動產的交易量將維持在高檔水平，甚至有機會突破新高。

高力國際提醒，第四季理監事會雖然沒有意外，但國際間因為川普2.0出現的各類的避險、押注已經開始。AI產業在中美新一輪的貿易戰中成為主角，預期以高科技產業聚落的漣漪效果仍會持續發生，無論是剛需或投資、置產買盤都要提早趨吉避凶、掌握商機。

2025房市預測量縮價跌！專家曝「明年最大未爆彈」：打擊還沒結束

房市冰河期來了 專家、房仲示警：2025量價俱跌

明年房市將進入冰河期。永慶房屋、591新建案今日陸續公布2025年房地產趨勢，永慶房產集團業務總經理葉凌棋預估，受經濟情勢、房市政策、兩岸關係、地緣衝突四大變數衝擊，明年房市「量縮價跌」，全年交易量估年減18%至21%，將是近七年來交易量首度跌破29萬棟大關，房價更有7%至15%的跌價空間。

趨勢專家李同榮也預言，2025房市將正式進入修正期，下半年交易量增，但價格進入「主跌」階段，全年交易量可能縮減10%至15%，價格平均下修一成，台南率先領跌。

據政大永慶即時房價指數，今年第4季七都房價已全面反轉，由漲轉跌。進一步觀察七都房價指數變化，新北、台南較2024年第3季下跌2%內，跌幅較輕，台北、桃園、新竹縣市與台中則季減2.3%至3.3%，高雄季減幅逾4%。

葉凌棋指出，美國總統川普即將就任，2025年全球經濟面臨美國政經政策的不確定性，牽動國際經濟局勢，將是左右全球景氣的關鍵，同時，美中關係的變化也會影響台海情勢的發展。

國內變數則有房市政策，目前銀行房貸緊縮短時間內難緩解，而第七波選擇性信用管制續行，將持續影響2025年房市交易表現。葉凌棋說，從今年919第七波信用管制後，房市急速冷卻，銀行放貸減緩連帶影響成交量下跌，「因此10月以來「價量俱跌」，不少屋主也嗅到房價缺乏上漲的力道，委售量持續增加，七都委售量從6月開始，半年從0.8%至4%，增加至13.3%至21.4%

在房貸緊縮與信用管制影響下，民眾對房價上漲預期翻轉，認為目前房價也有由漲轉跌跡象，展望明年，永慶房屋指出，剛需強勁的區域房價估跌幅7%至10%左右；過度投機炒作的區域房價，甚至有10%至15%的跌價空間。