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智通財經APP獲悉，中金髮布研究報告稱，當前房地產政策正以超過歷次週期的強度進行發力，總需求相應地階段性企穩，市場對於房地產週期拐點終將會到來的信心顯著增強。但也需要認識到房地產行業新形勢下，一、二手房結構加速演化，新房和二手房的總供給壓力凸顯，房地產週期慣性增強，在等待拐點到來的過程中也應具備充足的耐心。當前市場正處於博弈政策繼續發力，同時等待局部地區基本面企穩的階段，該階段中波段式的交易機會或將頻密出現，投資須擇機而動，優選估值性價比高、同時經營端彈性強的相關標的。
中金觀點如下：
當前住房市場總需求階段性平穩，總供給仍有壓力，各城市或在較長維度上漸次到達房價拐點。
2023年以來一、二手房銷售呈現“一跌一漲”的分化走勢，但合併來看總購房需求量走勢相對平穩，這與政策端的持續提振相關。然而，該行需要注意目前房地產市場的供給同時存在於房企端和居民端，前者(即新房庫存)在下行週期中持續收縮，如再剔除施工遲緩的無效庫存，實際供給壓力相對可控，後者(即二手房掛牌)則在下行週期中呈增長態勢，壓制房價表現。往前看，考慮到各線城市總庫存水平差異較大，如無強外生干預，該行預計各線城市或在較長維度上陸續到達房價拐點，樓市景氣度復甦也會經歷從點狀局部向全局整體緩慢過渡的過程。
政策端持續發力有望維持年內總銷售穩中向好，但投資端指標或仍偏弱。
本輪週期已逐步形成面向“穩需求”、“保交樓”、“穩信用”和“新模式”的四維房地產政策框架，後市隨市場環境變化政策端或仍將在上述框架下進一步加強完善，以降息和城中村改造提振需求，和以更大力度收儲來壓降庫存均是可行方向。在中性政策假設下，該行預計2H24一、二手房總銷售量或有望同比轉正至+2%(1H24爲-10%)，但考慮到新房銷售佔比邊際走低、年初以來土地市場偏冷以及正常的工程節奏，該行預計新開工面積、竣工面積、施工面積、開發投資額等指標年內或仍將延續弱勢表現。
政策、股價和房價的聯動關係正在發生迭代，市場或將呈博弈政策、關注效果、迴歸經營並重的特點。
覆盤我國此前三輪地產小週期，可以發現政策和股價拐點十分接近，即博弈政策，最終都會順利過渡至海外成熟經濟體房價的經驗，但從政策拐點到房價拐點的時滯已在逐步拉長。進入本輪週期後，市場多次博弈政策，但由於基本面持續向下，導致政策拐點與股價拐點已出現較大偏離，且截至目前尚未迎來房價拐點，這表明市場除博弈政策外，也開始關注和評估政策效果。而從海外成熟經濟體的經驗來看，政策拐點、股價拐點和房價拐點往往逐次分散到來，房價拐點耗時更長，且向上拐點通常須以宏觀經濟向好爲前提;而在股價拐點和房價拐點之間，股價走勢通常呈盤整特徵，期間受房價趨勢性變動和企業經營情況影響，可能出現alpha機會。
風險提示：政策推進不及預期;房企信用風險加速演繹;投資收縮增加經濟壓力。 |