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桃園產業區土地「3年內全賣完」!地主優質標的「企業詢問度爆熱」2024/07/12發佈

桃園產業區土地「3年內全賣完」!地主優質標的「企業詢問度爆熱」




台灣好新聞











股市、房市兩頭熱,主要來自於台灣經濟前景看好,市場資金豐沛!戴德梁行指出,利多因素直接推動今(2024)年上半年土地需求量遠超去年,除了來自建商強力佈局未來推案需求之外,自用企業買方同樣積極獵地。



戴德梁行表示,過去五年台灣工業土地大幅上漲得益於中美貿易戰,供應鏈重組,科技業積極擴廠等因素,例如緯創資通及緯穎科技近期標下規劃良好、但空置已久的台北市內科潭美段4,406坪土地地上權。而2022年桃園航空城優先產業專用區的標售更帶起台灣大面積工業土地購買熱潮,由於地點優良,基礎建設到位,一口氣標出五筆7,000坪土地,星宇航空更一次大手筆包下43,500坪做為企業發展用,可見大型工業土地非常稀缺。



而位於大園全新開發的沙崙產業園區,更是短短不到3年,全數土地幾乎銷售完畢。戴德梁行指出,加上電商蝦皮、酷澎積極擴編且半導體供應鏈持續加碼投資台灣,物流倉庫業者可說是這波大面積土地最忠實的擁護者。2023年起延燒至今的AI應用與半導體相關產業火燙熱潮,以及亞馬遜AWS, 蘋果Apple等外資可能擴大在台投資資料處理中心,加上台灣這幾年已壯大的再生能源業者、電池製造商、外商物流業者等,都有大型土地的需求,可惜大型土地所有權取得難度非常高,使得只要上萬坪的土地在市場公開,只要基礎建設良好,土地規劃完善,便容易吸引高度眼神關愛矚目。



不少持有上萬坪工業土地的地主,這幾年都不斷被政府、買方、仲介、外資詢問是否願意處分土地。有些地主選擇自行投資,也有地主選擇與買方合作。戴德梁行說,其中一塊位園桃園科技園區約8公頃的土地,地主自買入之後便不斷收到企業盼釋出的關愛眼神,尤其這兩年順應大型工業土地投資的熱潮,詢問熱度更是有增無減。



戴德梁行企業顧問服務部執行董事江品頤提到,上述地主這塊8公頃的土地從五年前戴德梁行銷售後,便不斷接到來自各方包含世界知名外商私募基金洽詢收購的電話,今年地主看準台灣未來爆炸性成長的產業需求,決定割愛正式公告出售。



江品頤也表示,該案是現有桃園工業區內釋出面積最大的一筆土地,高達24,500坪,可依產業需求分割,位於黃金角地,最大面寬超過300公尺,格局方正且位於基礎設施良好的工業區,是目前市場上相當稀有的工業地。而台灣工業土地已經每坪達百萬,桃園市更出現高達每坪50萬的天價,即使需要上萬坪土地的買方都是財力雄厚的企業,總價也是十分驚人。戴德梁行調查,過去十年來,廠房廠辦商品一直獨佔台灣商用不動產交易量的首選,除了來自台灣科技業蓬勃發展,更因為從疫情之後的晶片與現今的AI+半導體熱潮受到世界矚目,在土地資源稀缺的台灣,優質工業土地更是搶手。
買得到最重要?專家:房市可能虎頭蛇尾急轉直下2024/07/12發佈

買得到最重要?專家:房市可能虎頭蛇尾急轉直下




經濟日報/ 記者游智文/即時報導



房市示意圖。記者游智文/攝影

房市示意圖。記者游智文/攝影







住展雜誌公布最新推案市況,6月推案量下降,但看屋人數仍走升。6月雖是穩定綠燈,但整體分數為51.8分,僅差0.3分就又上黃紅燈,熱度仍然不減。



住展雜誌發言人陳炳辰表示,目前新案開價與成交價之間的距離縮小在一成以內,建商姿態高,買方已難再用記憶中的行情判斷價碼,不少人只要看到比起區域高價案實惠就會搶,不再討價還價,買得到最重要。



根據調查,過了329與520兩大檔期,6月北台灣預售推案量與新成屋戶數都比前月少,預售推案量減少500多億元,總計推出近900億元。新成屋戶數推出不到200戶,比前月減少200多戶。



需求仍旺盛,住展追蹤的指標建案平均來客組數每周約35組,平均成交組數也達每周約4.1組,買氣仍旺盛。



陳炳辰分析,包括桃園大園區、新北新店區、板橋區、三重區、淡水區,6月都見賞屋人數與成交量體。即使新案持續進場,6月待售案數仍降至967案,跌破千案,月減36案。



雖然房市表現仍好,陳炳辰認為,下半年變數不少,房市沸騰情勢已受政府關注,新青安的審視是否只為第一步,9月的央行理監事會議是否一反6月溫和態度,若政府態度改變,房市可能虎頭蛇尾急轉直下。
李同榮觀點:從13大指標判斷2024年下半年房產走勢2024/07/12發佈

李同榮觀點:從13大指標判斷2024年下半年房產走勢


房仲公會全聯會 榮譽理事長 李同榮





第六循環多頭房市在2023年逐步降溫,但從8月1日新青安專案上路助燃下,使得已經降溫的房市又啓動了另一波末升段的甩尾現象,此次甩尾的走勢一直延伸到2024上半年,完全出乎市場意料之外。而政府在房市高檔時卻逆勢採取激勵市場措施,可以說是史上第一招,不但使得政府所有打房效應完全破功,同時,對於本來可以盤代跌安全著陸的市場,反而另起波濤,更造成扭曲市場機制的可能傷害。



 



2024上半年在股市發燒與新青安專案持續發酵下,房市除了成屋市場交易量大增,預售市場也趁勢推出低自備款促銷專案,吸引了大量已經流失的投資族重新歸隊,整體房市呈現價量俱揚的格局。



 



下半年房市應居高思危,採取進可攻、退可守的穩健策略始為上策

對於2024年下半年房市的走勢發展,大部分專家持樂觀態度,主要是市場氛圍現況促使投資與置產的信心大增,買方對房價的超漲現象毫無忌憚,這也是以往房市甩尾行情的特性,令筆者回顧到民國78年時股市、房市、地下金融同步發燒現象,市場熱度欲罷不能,最終在行政院長郝伯村下令整頓地下金融並大幅提高銀行重貼現率與存款準備率,結束了房市第三循環的甩尾行情,股市也於79年自12,682高點崩盤,三十年沒再站上原點。



而目前的房市甩尾現象雖沒78年之盛況,但所有房地產從業者與消費者,無論是買方、賣方,仍須居高思危,採取進可攻、退可守的穩健策略始為上策。



筆者就房市的13大指標從基本面、技術面、政策消息面重新檢測下半年房市走勢分析如下:



 



指標1:GDP經濟成長率變動



GDP成長率是產業一切生產力的重要指標,2023年全球經濟趨緩,台灣GDP成長率只剩+1.31%,並落入八年新低,以往經濟成長率落入新低時,往往是技術循環會從高檔迅速下滑,去年經濟成長率正落到新低時,若房市在不甩尾不超買情況下順勢結束第六循環,則有利第七循環的迅速啓動,但市場卻受新青安激勵而甩尾,今年上半年又處於去年經濟基期較低的有利基礎上,對市場基本面上的信心增進不少,這也是上半年房價推升的基本動力。惟下半年GDP處於去年基期較高的不利基礎上,對房市推動力道將遠不如上半年。



指標2:三率變動



利率升降在今年應該變動有限,對房市也影響有限,惟降息的預期可能會增加一些買方信心。匯率升貶對進出口利弊參半,對房市影響也很間接,而稅率輕重,雖有囤房稅2.0七月正式上路,但在上升趨勢線之尾端,交易市場雖難轉嫁,但利空已鈍化,也暫時不致影響房市,除非房市有反轉跡象,囤房稅就會逼出一些賣壓,產生助跌效應。



 



指標3:資金動能強弱



上半年股市發燒釋出大量流資致使M1B年增減M2年增率產生變化,向上攀升,代表游資充斥市面,對房市資金動能產生推波助瀾效應,下半年股市強弱也會影響房市投入的資金動能。不過,市場游資雖促使房貸餘額年增率屢創新高,但土建融餘額年增率卻屢創新低,對建商的資金動能產生負面影響,同時也代表建商採穩健保守態度,今年建商主力在藉拉抬新案,而順勢出清所有餘屋,正如筆者於去年底預測,今年是建商餘屋順勢出清最有利的一年。



至於製造業回流資金在2021-2022上半年有非常明顯的投入固定資產設備上,2022下半年開始,開始有部分資金採取觀望態度,2023年製造業「固定資產增購」金額,全年總金額1.73兆元、年減23.7%,創下14年來最慘紀錄,顯示國內投資需求正逐步縮減中(如圖),2024年從超額儲蓄率續增情況,可以洞察到產業投資意願仍較前幾年保守。



指標4:供給與需求的變動關係



今年上半年土地需求受市場交易熱絡影響,總交易額達759億元,比較去年成長8成,2023上半年交易量縮,市場看壞,全年土地交易量年減二分之一,今年交易量增,市場看好,土地交易又活絡起來,但要等到開發銷售階段,恐怕又是遇到房市量縮的窘境。



預售市場目前因新青安專案搶走大部分剛需,新案價格拉升不易,因此低自備款零工程款的高槓桿促銷模式,一方面可以拉升房價,另一方面吸引投資買盤由短線轉為中線期貨模式的投資,短期看到了具體成效並掩護庫存餘屋出清,長期卻也增加了市場的風險性,下半年此類產品的推動效應可能不如上半年。



至於成屋市場主要受新青安專案影響,帶動剛需以外三到四成的假性需求,若在房市低檔則為有利格局,但在房市高檔時,不但繼續拉高風險性,下半年開始,三年期限的新青安效益也將會逐漸遞減。



 



指標5:人口變動因素



人口增減與淨流入流出、家戶數與單戶人口增減、勞動力增減都會影響區域房價,七都五年來漲幅前二十名行政區大都與科技園區就業人口淨流入或都會擴大人口淨流入有關(如圖)。下半年房價若趨緩,市場強弱分明,人口增減勢必影響行政區房價表現,也是置產者選擇標的之主要參考指標。



指標6:通貨膨脹因素



全球通膨與台灣通膨以及台灣營造工程通膨深深影響近5年房價上漲的主因,尤其房價基期低的中南部影響更大,但截至2023年底上述通膨因素已充分反應在房市的銷售價格上,所以筆者才會認為到2023年底為止的房價是健康的,2024年房市的漲勢就進入超漲期,市場能否再往天花板上衝,挑戰的難度越來越高,最好的狀況是價穩量增,下半年房市的走勢就沒太大風險。



 



指標7:景氣技術循環變動



市場景氣分為上升趨勢(含初升、主升、末升段、甩尾盤)  與下跌趨勢(含初跌、主跌、末跌段),目前房市處於末升甩尾段,依以往經驗,甩尾段通常來的快又猛,且不會超過一年,因此下半年要注意景氣過熱時很可能出現的反轉點。



 



指標8:價量關係變動



房市價量變動分別為價量俱增(初升段與末升段) 、價漲量跌(主升段受干預產生閉鎖性價量背離)、價量俱跌(初跌段與末跌段) 與價跌量增(主跌段受利空打擊殺價取量),而房市甩尾段通常是價量俱增,甩尾段何時結束,端看價格上升收斂且交易量開始縮減時,就是市場警訊。



今年七都交易價量從元月持續上升到5月,惟六月交易量除桃竹地區外,五都交易量同步縮減,尤其台北、新北、台南、高雄量減達二位數,高雄更量縮達-22.06%,這個現象可能與新青安的假性需求到政府關注稽查有關,七月會不會持續量縮應是重要關鍵。



指標9:建照、開工、使照量變動



開工量與使照量於去年第第三季呈死亡交叉,而建照量與使照量今年第一季呈現死亡交叉,這是技術面不利的因素,以往市場就會開始偏空,但目前此項不利因素尚未導致市場偏空應與餘屋順利出清,市場賣壓減輕有關。



指標10:政策打房影響



此波打房是歷史上最頻繁的一次,但無論是央行資金限貸、財部稅制加重、內政部平均地權管制都過早施行於房市主升段,導致打房效果有限,但若在目前的末升甩尾段加重打房,可能就對於高檔脆弱的房價會產生抑制作用,因此,未來房價不再推升是重點,以免刺激政府打房,才是上策。



 



指標11:政策激勵



政策性激勵包括稅制減輕(2001增值稅減半、2009遺贈稅降低、2020租稅大赦)、首購貸款優惠(2001首購利率補貼&2023新青安貸款專案),這些激勵政策通常對房市由谷底翻身有效,但用在房價高檔時,就會變成推波助燃房市的主要幫兇,下半年新青安的效應是否遞減,直接影響房市的走勢強弱。



 



指標12:重大建設政策



重大建設才是房市有利與健康的推手,過去十大建設、十二大、前瞻建設、高鐵捷運建設、科學園區與新興重劃區都是房市向上發展的有利基石,未來房市不論強弱,短線高科技進駐區,長線高鐵軌道經濟發展區是下半年投資置產進可攻退可守的穩健策略。



 



指標13:不可測消息面



消息面往往是房市反轉的主要關鍵,包括地緣政治緊張、天災地變、金融風暴、嚴重疫情、、等,下半年的房市在地緣政治的消息面上不可忽視,尤其是惡化中的兩岸關係,不可不謹慎觀察與關注。



 



自住剛性市場穩健,首購者不必觀望,投資風險增高宜避免

綜上所述,從13大指標完整的分析影響下半年房市的變動因素,房市的上升走勢不會只有一項指標決定,但房市的末升段走勢,往往會因為一兩項重大利空因素而反轉,下半年若房價漲幅收斂,市場風險就有限,但若漲勢持續上升,風險也隨之增高。畢竟,房市沒有永遠漲的道理,如何讓房市邁入價穩量增的活絡狀態,才是健康走遠的有利市場環境,是業者之福,也是置產者之福。



至於未來房市投資置產策略,建議自住者不必觀望,低總價仍具有抗跌性,而投資者必三思而後行,畢竟房價推升力道有限,不必為小價差而冒風險。至於預售案的選擇要考量市場特性與優勢,三年後的房市榮衰未定,但未來市場將呈現強弱極為分明的態勢,在房市高檔時,選擇品牌優良的建商,以及人口淨流入的地區,是自住者首要考量的重點目標。



 



 



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上半年總稅收超出2116億 證交稅挑戰提前達標2024/07/12發佈

上半年總稅收超出2116億 證交稅挑戰提前達標




Yahoo!新聞 謝佳興採訪



 

財政部今天(11日)公布全國賦稅收入最新統計,6月實徵淨額8,083億,其中,受惠於AI題材熱度持續、美國通膨數據降溫等諸多利多,台股大漲,帶動6月證交稅實徵276億元,創歷年同月新高,且累計上半年證交稅實徵淨額也達到1,431億元,創歷史同期新高,有機會提前達標。財政部也提到,整體稅收今年上半年實徵2兆1,346億元,已超出預算2,116億。



財政部公布最新稅收統計,6月全國賦稅收入新台幣8,083億元、年減5.3%,而象徵台股動能的證交稅實徵276億元,歷年同月新高,年增4成,且已連續14月雙位數正成長。



財政部統計處副處長劉訓蓉分析,受到AI相關產業類股帶動,加上美國通膨數據降溫等利多齊發,6月台股價量齊飛,截至6月底上漲1,858點,為歷史次高,6月上市櫃股票日均成交值5,615億元,年增近5成,已連續4個月維持單月5千億元高水位,帶動證交稅續揚。



值得注意的是,今年上半年證交稅實質淨額達1,431億元,年增近7成,距離達標已經不遠。劉訓蓉說:『(原音)其實還差655億元就可以達到全年的預算目標,如果說我們以前6個月的稅率來換算的話,會達標的機率是相當高,不過仍然是存在非常非常多的變數,包括國內外的利率走勢、地緣政治或者是貿易衝突、AI商機是否能夠延續等等的因素,都會影響到整個股市的變動。』



與房市交易動能相關稅收方面,財政部指出,景氣回溫、台股大熱,加上新青安優惠貸款、通膨預期催化,自住買盤持續進場,延續房市熱度,6月房市相關稅收仍是正成長,6月土增稅實徵70億元,年增5.8%,以台中、台南、高雄增加較多;6月契稅實徵15.4億元,年增20.5%,以高雄、新北、台中增加較多;6月個人房地合一稅實徵66億元,創歷年同月新高,年增85%,連續11個月雙位數正成長,以新北、桃園、高雄增加較多。



財政部強調,去年同期房市仍處於相對低檔,基期較低,使得房市相關稅目成長幅度偏高,但6月增幅已有趨緩,預期下半年基期差異縮小後,增幅可望繼續收斂。若累計1到6月來看,土增稅年增24.4%、契稅年增37.5%、個人房地合一稅年增8成8。



財政部指出,今年上半年全國稅收實徵2兆1,346億元,創歷年同期新高,較上年同期增加410億元,若與今年預算數相比則超出2,116億元。

土增稅重購退稅可輕鬆換屋 但違反這3件事恐被追繳稅款2024/07/12發佈

土增稅重購退稅可輕鬆換屋 但違反這3件事恐被追繳稅款




聯合報 記者楊正海/台北即時報導



利用土地增值稅重購退稅,換屋可更輕鬆。記者楊正海/攝影

利用土地增值稅重購退稅,換屋可更輕鬆。記者楊正海/攝影



 

民眾有換屋需求,賣房子需繳納土地增值稅,會使購買新屋的資金減少,不過,只要在2年內符合土地增值稅重購退稅相關規定,可申請重購退稅,減輕換屋負擔,但北市稅捐處提醒,新購房地5年內須要符合自用住宅用地規定,且不可以有戶籍中斷的情形,否則將被追繳已退還的土地增值稅款。



 



稅捐處提醒,要注意「5年3不」,就是5年管制期間「不移轉」、「戶籍不遷出」、「不出租營業」,勿因一時疏忽,影響自身租稅權益。



 



稅捐處舉例說明,有市民換屋新購自用住宅,並在110年6月30日將自己的戶籍遷入,順利申請退還土地增值稅65萬元,但在「5年管制期間」內,113年6月6日因故將戶籍遷出,雖然在113年6月10日小明戶籍又遷回新屋,但已造成有戶籍中斷情形,不符合自用住宅用地規定,而被稅捐處追繳原已退還的土地增值稅。



 



稅捐處指出,土地增值稅重購退稅的列管期間5年內,除了因子女就學需要,或是因公務派駐國外或土地所有權人死亡之原因,導致新購地沒有戶籍,可免追繳原退還稅款外,其他不論任何原因只要戶籍遷出造成空戶,均會被稽徵機關追繳。



 



北市稅捐處表示,出售一般土地的土地增值稅,依漲價總數額採累進稅率20%、30%、40%計算稅額,自用住宅用地則可適用優惠稅率10%,不論出售時按何種稅率繳納,符合條件者皆可申請退稅,所以只要做好規畫,運用重購退還土地增值稅將會讓換屋更輕鬆。



 



稅捐處也提醒換屋族,新購房地5年內必須要符合自用住宅用地規定,亦即本人或配偶、直系親屬至少有1人在新購房屋設立戶籍,且不可以有戶籍中斷的情形,更不可改作出租、營業等其他用途使用或再行移轉,否則將被追繳已退還的土增稅款。

鄰居透天2600萬脫手!他照行情「降價賣」反滯銷 內行人點關鍵2024/07/11發佈

鄰居透天2600萬脫手!他照行情「降價賣」反滯銷 內行人點關鍵




聯合新聞網/綜合報導



網友打算出售大坪數透天,依鄰居成交價訂價卻一直賣不掉。圖/聯合報系資料照

網友打算出售大坪數透天,依鄰居成交價訂價卻一直賣不掉。圖/聯合報系資料照



 

房市火熱,但賣房時如何訂價也是門學問。有屋主就抱怨,明明看鄰居以一坪31萬的價格順利賣掉中古屋,他將自己坪數更大的房子價格略降出售,卻「賣不掉、換不了大樓」,嘆高價透天房真的很難賣,釣出內行人指點賣房關鍵。



 



原PO在臉書社團「買房知識家」發文,透露2年前鄰居以2600萬賣掉84坪透天(一坪約31萬),近期自己也想賣掉透天換成大樓,便參考對方售價、再自降一些,將附有電梯的桃園大坪數透天以近4000萬出售,沒想到卻賣不出去,就算想退一步改出租,細算下來租金也要7到8萬才划算,但誰會花這麼多錢租屋呢?



 



原PO的煩惱吸引不少網友討論,紛紛表示「總價越高越難脫手,很正常」、「沒有賣不掉的房子只有賣不掉的價格」、「總價越高的物件,通常就會比較挑客人,因為可以承接的就比較少,真的需要有耐心,或是願意讓利給買方,不然就會長期抗戰」。



 



一些網友指出現在小家庭居多,原PO房子有133坪對小家庭來說太大了,加上中央的「限貸令」規定4000萬以上只能貸款4成,也是買家考量的重點。「在豪宅限貸範圍內的流動性更差」、「高房價賣不動,大坪數更難處理,地點要好」、「因為高價房,頭款要有相當財力的買家才有辦法購買」、「4000以上貸款卡在成數受限,拿得出六成頭款的人選擇可能更多,所以確實比較難賣,不過資產放久了還是贏家」。



 



至於租屋,網友建議若是擔心整棟出租價格太高,可以調整隔間改成套房分租。

不用拿太多錢出來,預售屋熱銷成「一個人的武林」… 專家提醒預售屋有3風險,買房前要仔細評估2024/07/11發佈

不用拿太多錢出來,預售屋熱銷成「一個人的武林」… 專家提醒預售屋有3風險,買房前要仔細評估




今周刊 彭蕙珍









今年上半年預售屋熱銷,戴德梁行董事總經理顏炳立表示,今年的成屋及預售房市,是低總價2~3房熱銷,一個人的武林。他提醒,以低首付包裝的房市,如同「包裹糖方的毒藥」。



信義房屋代銷事業部主任林暐哲指出,今年不管是成屋(中古屋)與預售屋市場都是「供不應求」,其中,在台積電、輝達設廠議題的地區,都讓民眾趨之若鶩出手購屋。



最主要的原因是,消費者有「FOMO」(錯失恐懼症)。



許多客戶覺得如果「現在不買就買不到、或以後買不起了」



顏炳立指出,今年低總價房市到年底的熱銷的趨勢都不會改變,購買第2戶限貸6成對房市的影響也不大,因為市場熱錢太多。他認為預售屋已成「賭局」。



林暐哲說明,去年下半年開始,新青安政策上路後低總價市場率先回暖,而今年股市屢創新高,連帶拉升民眾的購房意願,帶動預售市場買氣,甚至聽說有個案是需要連夜排隊、或者抽籤才能看房的狀況。



對於現在預售市場乃至房市的狀況,林暐哲以「FOMO」來形容,許多客戶會覺得如果「現在不買就買不到、或以後買不起了」,因而恐慌急著出手,也是造成現今房市如此火熱的原因之一。





●3個原因 消費者選擇買預售屋



林暐哲分析消費者選擇預售屋的3個主要原因是:安全與健康考量、自備款門檻較低、擁有更多選擇,吸引購屋者。



1. 安全與健康考量:相較於屋齡稍高的中古屋,預售屋在耐震設計、結構工法上多有加強,尤其在403花蓮地震後,建築安全更受到客戶重視。另,後疫情時代,許多新建案訴求健康建材,也讓民眾選擇新房子的原因。



2. 自備款門檻較低:預售屋低自備款及工程款分期還款的特性,預售屋不必動輒像成屋準備2至3成甚至以上的費用,對於資金有限的民眾如小資族、年輕人相對友善。



3. 擁有更多選擇:預售屋開案時可選擇的戶型、樓層、座向更多,且可以提前針對需求進行格局或配置上的「客變」,打造屋主理想空間的成本降低。



●預售屋3大風險 賺買要多評估

林暐哲也提醒,預售屋有3個不確定的因素與風險:需要等待、入住後未知因素多、實際空間可能與想像有出入,購買時應多加評估。



1. 需要等待:預售屋從起造到入住平均3年起跳,且如今缺工缺料狀況屢傳,恐延長交期,造成買方衍生如租金等等成本,對有即時住房需求的民眾不友善。



2. 入住後未知因素多:入住前無法看到房屋全貌、無法掌握社區鄰居素質,管委會運作等等。



3. 實際空間可能與想像有出入:現在新房公設比動輒33%起跳,且建商的樣品屋有裝潢過,可能與消費者在實際交屋後取得的空間會有出入,建議根據室內尺寸,事先規劃好一些家具的挑選或擺放,讓入住時可以符合自身的空間使用需求 。



他強調,居住是人們的剛性需求,購買預售屋、如何挑選,或是選擇不同類型的成屋如公寓、社區大樓等等都會有其優缺點,消費者仍要回歸自身的居住習慣,平常多蒐集資訊、親至案場多看、多作功課,並適時請專業協助,有助於協助消費者做出聰明的購屋決。
被升息害到?「以房養老」變少了 專家:轉手利潤更高2024/07/11發佈

被升息害到?「以房養老」變少了 專家:轉手利潤更高




自由時報 文/記者朱語蕎











近年高齡者寄望以「以房養老」模式,讓晚年過得更有餘裕,但受央行升息影響,據金管會以房養老貸款數據統計,全國第二季新增核貸件數、新增核貸額度與去年同期相比皆呈下滑,其中新增核貸額度更少約2.48億元,減幅達15.1%。



住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,央行進入升息循環,加上房市多頭態勢明顯,賣房利益更為豐厚,同時股市表現強勢,高息ETF成為顯學,致使長輩以房養老的意願降低許多。



正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」的以房養老貸款方案,據金管會統計,全國截至6月底為止,核貸件數累計達8302件、核貸額度達472億元,雖說兩數據續創新高,但細算數據,今年第二季以房養老新增件數共256件、新增核貸額度共約13.95億元,與去年同期數據相比,分別下滑3.4%、15.1%。



徐佳馨表示,以房養老方案立意良善,更有助於銀髮族維持晚年生活品質,但借款人每月向銀行領回資金需內扣利息,因此當央行進入升息循環,高齡者生活費縮水不少,進而降低申貸意願。



同時,自去年下半年以來的房市多頭態勢持續至今年第二季,加上受全球AI浪潮帶動的台股持續創新高點,熱錢湧入不動產市場,讓屋主對房價有期待性,更不願將手中資產託付予銀行方。



觀察金管會資料,與去年同期相比,全台第二季僅雲嘉南、外島的新增貸款額度出現成長,其餘區域皆呈跌幅,大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出,雲嘉南存在青壯人口外移等問題,且近年全台房價飆漲,銀行鑑價提高且放款意願增加,致使高齡者較願投入以房養老方案;而都會區若有建設議題帶動,適逢房市多頭,不僅轉手容易,也較有利潤空間,因此銀髮族才會緊抱房產。



賴志昶提醒,綜觀各家銀行以房養老方案,大部分最高貸款額度為銀行鑑價7成、年限約30年,且每月撥付金額會先扣除利息,隨著貸款餘額遞增,實際領到的金額逐漸減少,建議申請應多方考量並請銀行試算,比較各家方案,找到最適合自己的退休規劃。



 
桃園6月不動產交易量增 機捷周邊成熱區2024/07/11發佈

桃園6月不動產交易量增 機捷周邊成熱區






住展雜誌 文/王奕淳











桃園市地政局本(7)月8日公布「桃園市2024年6月不動產市場交易分析」,全市當月的買賣登記案件量、建物移轉棟數,都相較上期(5月)及去(2023)年同期增加;在預售屋市場方面,近1年的備查案量及上期交易量,因主要集中於青埔及機捷A20站周邊,故延續上期趨勢同樣以中壢區居冠;近1年的交易量方面,也同樣因為集中於機捷A7站地區,而以龜山區達數量最多。



統計顯示,全市買賣登記案件量共計5,379件,相較上期的5,108件,以及去年同期的4,055件,呈現月增5.3%、年增32.7%的幅度;建物移轉棟數方面,也同樣以4,641棟的結果,較上期的4,276棟增加8.5%、較去年同期的3,367棟增加37.8%。



至於預售屋買賣實價登錄方面,今(2024)年5月申報2,747件,較4月的2,744件增加0.1%、較去(2023)年同期的1,760件增加56.1%;成交均價則以40.2萬元/坪,較4月的39.2萬元/坪達月增2.6%、較去年同期的35.5萬元/坪達年增13.2%。而各行政區的「預售屋資訊及買賣定型化契約」中,申報備查案件數量及交易量,則分別以中壢區及龜山區居冠。



另外在住宅市場買賣實價登錄統計方面,今年3月全市大樓及公寓交易,以大樓(含華廈)的29.2萬元/坪均價,相較2月持平、較去年同期的26.2萬元/坪上漲11.5%;公寓則以20.0萬元/坪均價,相較2月的18.7元/坪上漲7.0%、較去年同期的16.2萬元/坪上漲23.5%。



價量齊漲 未來變動待觀察

綜合觀察桃園市今年6月的不動產市場交易狀況,在「買賣移轉登記之移轉件數及建物移轉棟數」、「預售屋實價登錄之成交數量及成交均價」及「住宅市場實價登錄之全市大樓及公寓均價」等3項統計中,價量都較去年同期呈現上漲,顯示民眾在新青安房貸、台股高漲與營建成本推高等因素下,樂觀看待未來房價。



但整體市場後續的變動情形,仍需等到7月「囤房稅2.0」上路、明(2025)年5月開徵後加以觀察。



 
新青安貸款限「一生一次」 專家:「這族群」影響最大2024/07/11發佈

新青安貸款限「一生一次」 專家:「這族群」影響最大




TVBS新聞網 劉彥萱 吳俊緯



圖/TVBS

圖/TVBS







央行近日祭出第六波打炒房措施,除了公布貸款人需簽訂切結書,同時貸款人僅能限貸一次。房仲業者提醒,換屋族想享有新青安優惠貸款利率,只能先賣屋再買屋,名下無房產下才能申請。而八大公股行庫也持續追查新青安人頭戶,首波盤點疑似人頭戶案件已經逾1700件,立委就提議,新青安非自住違規戶,應在聯徵中心的信用評分上註記,抑制濫用情形。



房屋集團趨勢中心資深經理陳定中:「小姐您好,那像說您如果說,對我們這個房子,是蠻有興趣的話,您可以看一下,像以它這樣的價位,可能比較會契合你的預算。」



黃小姐與先生結婚多年,長期租屋,一直以來希望能買一間,屬於自己的房子,預算兩千萬出頭,但到底要不要使用新青安買房,遲遲下不了決定,除了貸款期限長,還有這個原因。



想買房民眾黃小姐:「就是怕說會遇到說,我想要再換大一點的房子,這真的就只能用一次,就沒辦法再用,其實我覺得這個好意,好像也沒有比較好。」



申請新青安貸款,必須借款人、配偶、未成年子女,都沒有自有住宅,但為了避免優惠房貸遭到濫用,行政院祭出新規定,新青安限貸一生一次,因此往後若先買屋,再賣屋的換屋族,就會因為原本家戶名下,已經有房子,而無法申貸新青安。



房屋集團趨勢中心資深經理陳定中:「那當然如果是一生一次的話,你如果是在新青安上路以後,你已經申貸的民眾,那你後續如果要換屋的話,你有換屋的需求,那你換屋的話,就可能還需要辦貸款,那這個時候你要,換屋辦貸款的時候,那因為你原本已經用過新青安了,你就不能再申辦新青安,所以你就必須要去找其他,民間行庫提供的,其他的貸款方案來做貸款,那相對起來呢,你可能這個利率會比較高,可能年期也沒辦法,像新青安有40年,可能就只有30年左右,所以相對起來,你可能在這個房貸的負擔上面,就會比你預期還要來的大。」



為了抑制日益高漲的房價,政府打炒房端出限貸一次的新規外,也落實貸前審查防止人頭戶,並加強貸後管理,及簽署自住切結書,避免資源濫用,但專家點出,對於抑制房價效果有限,有心炒房的投資客,即便無法使用新青安,民間也有許多銀行,有不錯條件的貸款方案,對於抑制房市,自然打不到痛處。



不動產企研室資深經理徐佳馨:「防得了君子防不了小人,那一方面而言的話,就是真正如果想,有心要去做操作的人,他還是可以針對現階段的,所謂的KYC的六個標準,他來去做規避。」



住展雜誌發言人陳炳辰:「現在有很多的民間銀行,同樣也提供優惠貸款方案,因此在這方面來說的話,如果今天仍然要去做,購屋投資的族群,他不使用新青安,他就改以一般民間貸款的方案,來去做同樣的購屋,或是投資的情況,因此整體上來說的話,可能能夠達到的,抑制的熱潮上面,在這方面就會有一些變數。」



根據財政部統計,自去年8月,政府端出新青安房貸,截至今年5月底,累計核貸5萬7980戶,核貸金額4281億元,借戶年齡,未滿40歲占72.99%最多,但幫助首購族推出的優貸方案,卻淪為炒房工具。



立委黃珊珊:「7月1號有一個消息說,目前有查到1700多件的人頭戶,這個消息屬實嗎?」



財政部長莊翠雲:「目前來說各公股行庫,都在積極地在查當中。」



日前財政部,已和八大公股銀行訂下規範,查到違規將會停止利息補貼,並要償還已經拿到手的利息,但立委認為效果有限,提議新青安非自住違規戶,應在聯徵中心的,信用評分上註記,不過房仲專家認為,一旦被註記信用瑕疵,評分過低影響到的層面廣,單單新青安違規,就被打進信用不良的黑名單中,恐有矯枉過正的疑慮。



房屋集團趨勢中心資深經理陳定中:「原本你單純只是為了防範,房貸的部分被利用,但是可能又影響到其他,可能像信用卡申辦,或者像這個車貸信貸等等的部分的話,那是不是有矯枉過正的一個情況,未來的這個操作,如果不夠細緻的話,可能會衍生其他民眾,在融資上面其他的困擾。」



新青安貸款實施以來,屢屢遭到外界質疑,是助漲房價的元凶,政策新規定能不能改善亂象,打到痛點外界都在看。
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