新囤房稅上路成屋不妙？專家：一坪200萬照賣何必降價

桃園房市交易熱！稀缺水岸宅「尊勝白金濤苑」引發關注

年輕人搶買中古老屋 桃園中壢交易大熱區

房市買氣狂熱，不僅預售屋、新成屋搶手，就連過去比較不受年輕人青睞的「中古屋」，銷量也跟著暢旺。永慶房屋表示，今(2024)年1月~5月全台中古屋前10大熱銷行政區中，有5個行政區交易量破千戶。中信房屋也發現，30歲以下年輕人申貸購買「老屋」比例大增23.1%。台灣房屋統計實價登錄資料顯示，隨著桃園捷運綠線即將通車，車站周邊房價跟著上升，最高漲幅達44.8%。

根據實價登錄資料，今年前5月全台中古屋熱銷前10名的行政區中，有5個行政區交易量超過1,000戶。其中，桃園市桃園區、中壢區奪下冠亞軍，交易量分別為1,420戶、1,383戶，單坪平均價格為29.4萬元、29.3萬元。新北市淡水區排名第3，交易戶數1,266戶、單價28.6萬元；第4、第5的台中市西屯區與北屯區，交易量為1,220戶、1,155戶，每坪價格平均為35.1萬元、32.7萬元。

永慶房屋研展中心陳金萍分析，桃園市製造業發達，近年又有航空城計畫、捷運系統建設等議題，加上TPASS通勤月票降低通勤成本，成為不少雙北與新竹地區的買方前往桃園置產。台中市則因近年中科台中園區磁吸產業與人口，促進西屯與北屯房市發展，區內有多個新興重劃區推案，帶動中古屋交易熱絡。

桃園捷運綠線將於今年底開始試車，各車站周圍房價也跟著上揚。實價登錄資料顯示，桃捷綠線車站周邊800公尺內住宅的房屋價格，自2021年計算至今年6月，鄰近小檜溪重劃區的G09站、G08站漲幅高達44.8%、42.7%，而後依序為八德麻園商圈的G03站、八德擴大重劃區的G01站、G02站，整體漲幅至少3成。台灣房屋認為，在北北桃1小時軌道生活圈逐漸成形後，鄰近房價勢必還有上漲空間。

另外，分析聯徵中心資料發現，2014年至2023年間30歲以下年輕房貸族，購買屋齡30年以下住宅的件數從2萬2,551件降至2萬1,959件，小幅減少2.6%；購買屋齡30年以上住宅的件數則從5,242件增加至6,454件，大增23.1%，從占比計算，2014年只有18.9%的年輕人選擇「老屋」，而到了2023年比例已提升至22.7%。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，年輕人選擇中古屋、老屋主要有價格更具優勢、更抗跌保值、貸款條件不輸新成屋等3個原因。大部分新建案都位於城市外圍或重劃區，生活機能、交通都還不成熟；蛋黃區的老屋則擁有生活優勢，未來還可能參與都更或危老改建，讓中古屋在房市火熱的環境中愈具吸引力。

房屋「愈買愈老」成新趨勢 年輕人買中古屋比例創新高

隨著全台房市火熱，房價創新高的消息遍地開花，也讓年輕人接受中古屋的比例日漸增高，中信房屋彙整聯徵中心資料，結果顯示2014年到2023年，30歲以下的年輕房貸族，購買屋齡30年以下的住宅申貸件數，從22,551件降至21,959件，減少2.6%；而購買屋齡30年以上的申貸件數，則從5,242件增加至6,454件，大增23.1%。

購買30年以上屋齡房屋 申貸比例創新高

分析占比數據，2014年僅18.9%的年輕人購買屋齡30年以上的中古屋，到了2023年已提升到22.7%，創下歷史新高。中信房屋研展室副理莊思敏指出，近年來選擇購買中古屋的年輕人確實有明顯增多的跡象，因為中古屋更具價格優勢。

以台北市為例，新建案成交單價基本上都站穩三位數，而同區域的中古屋，價格則落在7至8字頭，價差顯著之外，再加上新建案的公設比動輒30%至40%，對於口袋不深的年輕購屋族來說，買中古屋的CP值略勝一籌。

中古屋抗跌保值性佳 CP值相對較高

另外，莊思敏指出，中古屋更有抗跌保值性，因為目前市場上大部分的新建案，都位於城市外圍或是新興重劃區，生活機能和交通相對未成熟，但房價卻仍偏高，若未來該區的房市發展不如預期，新建案肯定首當其衝。反觀位在蛋黃區的中古屋，雖然屋齡偏高，但有穩定的自住需求支撐，加上周遭機能已非常成熟，對於房價的抗跌保值性會更高，未來若有都更或危老改建，都是有其價值的吸引力。

中古屋核貸成數達79.32% 近8成

莊思敏進一步提到，購買中古屋要在貸款上拿到不錯的條件也相對容易，因為現在遍地都是老屋，通常只要地段好、貸款人信用狀況良好，銀行仍願意給予相對有力的貸款條件。依據聯徵中心揭露，今年第一季，年輕房貸族申貸屋齡30年以上中古屋的核貸成數，中位數就高達79.32%、接近8成。在面對高房價、房屋老化的雙重壓力之下，房屋「越買越老」顯然已是目前趨勢，尤其政府推動新青安政策，符合申貸條件的中古屋更是炙手可熱。

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〈房產〉上半年全台中古屋熱銷區 交易量前兩名由桃園包辦

上半年全台中古屋熱銷區 交易量前兩名由桃園包辦。(鉅亨網記者張欽發攝)

再加上 TPASS 通勤月票實施降低通勤成本，相對親民的房價也吸引不少雙北與新竹地區的買方選擇在桃園購屋置產。桃園區與中壢區也是桃園市重要的商業中心與交通樞紐，生活機能便利、交通發達，目前 2 字頭房價，相當受首購、換屋或是通勤等民眾歡迎。

交易量同樣突破千戶的台中市西屯區與北屯區各以 1220 戶及 1155 戶上榜熱銷行政區。陳金萍指出，近年中科台中園區磁吸產業與人口，讓西屯與北屯房市發展蓬勃，許多新興重劃區推案熱絡，帶動中古屋交易市場續熱。

交通方面，區域內台中捷運綠線、藍線等軌道建設陸續推進，搭配 74 號快速公路形成交通路網。此外，西屯與北屯中古屋平均 3 字頭房價、總價 1500 萬元上下的物件相當受購屋民眾歡迎。

新竹市也進入前十熱銷行政區，交易量 995 戶排名第六，陳金萍表示，新竹市是竹科的大本營，受惠於半導體產能需求增加帶動就業人口移入，也推升住宅需求，近年竹科周邊新屋、預售房價快速攀高，新竹市中古屋平均 3 字頭房價仍相對新案親民，吸引園區買方回頭關注。

此外，高雄市三民區以 985 戶交易量名列第七。陳金萍說明，三民區生活機能完善，是高雄傳統房市交易熱區，不僅商業活動頻繁，交通方面也有台鐵、捷運及輕軌等優勢，新建案帶動下也讓中古屋房市更顯熱絡，2024 上半年三民區中古屋房價平均 2 字頭，住宅平均總價約 1000 萬元上下，也是排行榜上住宅價格最低。

而新北市則在人口優勢之下，有 4 個行政區進入前十熱銷行政區，其中淡水區以交易量 1266 戶突破千戶排名第三。陳金萍指出，淡水區中古屋房價平均 2 字頭，平均總價約 1000 萬元上下，房價相對實惠，再加上新市鎮釋出大量供給，也帶動房市交易熱絡。隨著新市鎮持續發展，加上淡海輕軌通車強化區域內交通機能，未來還有淡海大橋等建設紓解對外交通等利多加持，可望繼續帶動淡水房市熱絡。

陳金萍指出，新北第一圈的中和區、新莊區與保板橋區買氣表現也相當暢旺，這幾個行政區人口密集、生活機能完備，加上捷運站點密集坐落，能有效縮短新北市到台北市的通勤時間，房價比起台北市實惠許多，加上房地產具有資產保值的雙重效益，房市交易表現亮眼。

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房仲：桃園捷運綠線年底試車 3站房價漲幅破4成

桃園捷運綠線將在今年底試車，根據內政部實價登錄數據顯示，桃捷綠線車站周邊800公尺內房價，自2021年至今年6月，漲幅冠亞軍為鄰近小檜溪重劃區的G09站、G08站，漲幅分別為44.8%、42.7%，第3名是八德麻園商圈的G03站，漲幅41.4%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐今天透過新聞稿指出，桃園捷運綠線全長27.8公里，設有21個車站，總經費達新台幣982億元，2018年動工以來，歷經7年建設。

其中G11到G14，以及G31、G32的北段七站，預計2026年先行通車，其中G32坑口站可與機捷轉乘，發揮捷運路網效應，實現北北桃一小時軌道生活圈。

在捷運交通網路進一步串連下，預期將導引雙北民眾持續移居房價相對親民的桃園市，進而帶動桃園捷運綠線周邊房市需求。

張旭嵐指出，綠線工程進度穩定，沿線車站周邊房價以鄰近小檜溪重劃區與八擴重劃區的站點，漲幅最明顯。其中小檜溪重劃區坐落桃園市中心，2020年時預售屋單價僅3字頭，今年預售屋平均價碼已站上5字頭，帶動中古成屋行情，成為捷運綠線周邊漲幅最大的重劃區。

台灣房屋八德社區旗艦直營店店長孫中鵬分析，八德擴大重劃區周邊站點擠進漲幅前5名，主要是八擴除了有捷運綠線的遠景之外，國道三號也計劃新增八德交流道，加上新北捷運三鶯線，也規劃延伸到八德與綠線轉乘，未來八德將成為桃園往來雙北的軌道門戶。

買不起雙北？ 專家看好桃園「這三區有潛力」：輕移民首選

全台房價持續竄升，作為北北桃價格相對親民者，桃園購屋潛力區令人好奇，對此馨傳不動產智庫執行長何世昌點名三處標的，同樣有重劃優勢以及補漲空間，特別看好八德擴大重劃區，根據他的觀點，站穩3、4字頭的房價堪稱雙北市輕移民首選。

何世昌在臉書「房產知識Buffet+」指出，房市處於輪漲格局，各區域房價都會漲，目前只是漲多漲少、先漲或後漲的差別，由於桃園房價比雙北和新竹便宜，成為輕移民與資金湧入之處，整體而言都很不錯，如果硬要選出潛力區，個人看好龜山A7、八德擴大重劃區、桃園高鐵特定區（青埔特區）。

何世昌提到，三個區域都有補漲潛力，例如自己就很看好八德，當地重劃區密集、街廓整齊，來自雙北與大桃園的輕移民也不少，還有捷運建設、長期人口持續成長，區域發展充滿活力，3到4字頭的房價負擔也不重，確實是不錯的選擇，目前高價區落在大湳市區。

根據他的說法，如果預算不足、想押注未來性，擴大重劃區也是首選，「光是捷運建設這支牌就很猛了，再加上相對低價這個優勢，錯過著實可惜」。

事實上，桃園因具備人口成長紅利，外地民眾移居數也持續增加，一方面來自房價比雙北市親民，同時挾帶產業發展、交通重大建設，同屬北北桃生活圈也更具誘因。

（封面示意圖／Google map）

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