桃園中路「2房沒貨可賣」　建商直攻不二價：4、5年後房價會證明

【桃園】桃園A20重劃區推案火熱 房價衝5字頭

桃園「熱門重劃區」均價竟有2字頭？在地專家揭真相：還是猛

桃園人網路找房 老牌重劃區點擊最高 房仲：3房有釋出就成交

桃園人口年增率全台第一，加上機捷、捷運延伸計畫，持續吸引雙北市人口移入。房仲業者根據購屋網站，統計桃園市上半年各行政區點擊數，桃園區、中壢區與龜山區名列前3名，若進一步觀察三行政區點擊熱點，大都集中在「藝文特區」、「內壢火車站」以及「機捷體育大學站」，三熱點周邊都有機捷或捷運建設議題，也鄰近國道，具交通優勢，吸引雙北通勤族購屋，人口持續移入。

「桃園區」以48,267次點擊數奪下桃園市上半年行政區第一，受關注的社區集中在「藝文特區」，周遭成交量也以423件遙遙領先。有巢氏桃園市府廈門加盟店東劉運閎表示，藝文特區發展10多年，加上桃園圖書館總館、展演館、中正北路交流道等公共建設完工，生活機能相對於兩側重劃區便利許多。且興建中的捷運綠線不僅經過藝文特區，更是設立三個站點，也有道路拓寬計畫，未來能有效紓解交通壓力。

劉運閎進一步說明，目前藝文特區中古屋屋齡約15年以上，每坪平均價格落在35-45萬之間，與一路之隔的「小檜溪重劃區」5字頭房價相比，價格親民許多，加上鄰近國道交通便利，當地超過5成購屋族群都是來自雙北的外移人口，主流3房房型幾乎是有出售就會立即成交，購屋市場相當熱絡。

第二名熱門點擊行政區則是20,179次的「中壢區」，點擊熱區集中於「內壢火車站」，周遭成交量有205件。有巢氏中壢廣州東興加盟店東陳峻祺指出，未來捷運紅線建設、火車站地下化完工後，位處中壢、桃園市交通要道的內壢重要性會大幅提升，加上鄰近國道、及中壢工業區，周遭也有元智、中原大學，讓生活機能相當優秀，吸引許多人口提早入住。

陳峻祺補充，以中古屋市場而言，以屋齡20年以內的物件為主，每坪平均單價25-30萬以內，相對於中壢、桃園市區都便宜許多，因此許多在工業區上班、或是開車通勤族都會選擇在地置產。此外，在桃園航空城影響下，帶動中壢工業區的產業升級議題，未來工業區轉型後將吸引高所得族群購屋，有望可帶動當地房地上漲。

而「龜山區」則以18,115次點擊數名列第3名，受關注的社區集中在「機捷體育大學站」周圍，成交量也有228件。有巢氏龜山A7華誠加盟店長楊政忠表示，當地中古屋屋齡目前都在10年內，對於喜歡新屋的年輕族群有吸引力，加上每坪平均約40萬的單價，與板橋、或是林口相比下相對便宜，搭乘機捷到台北車站也僅半小時，若以相同條件篩選，台北也找不到4字頭的新成屋。此外，鄰近的華亞科技園區也有二期擴張計劃，未來當地就業人口增加，也會帶動房市持續上漲。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍表示，觀察桃園市三大熱門點擊熱區，三地都有捷運通勤優勢，迴龍捷運延伸計畫與機捷成為桃園房市重要的支撐。加上桃園目前中古屋2、3字頭房價相較於雙北市親民許多，吸引許多雙北地區民眾移居，建議以大眾運輸通勤的通勤族，購屋時也可用通勤時間作為基準，放寬地理範圍限制，更能找到價格實惠的物件。

金龍打房連坐殺！買房規則被迫改變 「先賣後買」租屋需求大增 借錢更難利率4%別太意外｜房市觀點

為了抑制過熱的買氣，央行總裁楊金龍宣布第七波信用管制，不只將砲口對準投資客，一般換屋族更受到流彈波及，手上原本有的房屋空間不夠大，你得先賣後買，這時候不是搬回家就是租房子，如果一直找不到心儀的住宅物件，就必須眼睜睜損失重購退稅的優惠，讓自己變回租屋族，只能說，如果手上資金不夠，如果不靠爸或者口袋不夠深，現在要一圓成家夢可能會比以前更難。

房價過高泡沫也高，政府為了防止房市過熱引發如同日本泡沫經濟破裂、或者美國當初的次貸風暴，這次打出史上最嚴信用管制，不僅再次限縮貸款成數，更透過升準吸籠資金，市場預估將少1250億的資金活水，影響3倍、也就是3750億元放貸金額，換句話說，如今要借錢可說是越來越難。

不過當中最嚴苛的條件，莫屬「自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期」這條；也就是說，不管你是繼承或受贈，以後想要買房屋的話將不能享有寬限期的優惠。更有甚者，你曾是首購族，名下已有一房，5年後的今天你又生了小孩想換屋，對不起，一樣沒有辦法擁有寬限期。

筆者認為，這次打炒房為求效果，已經淪為「全班連坐法」，就好像抓不到小偷就全班各打50大板，直到抓到小偷為止。第七次信用管制打炒房，苦主就是那些自用的準換屋族。為了下一次購屋能夠獲得寬限期，我必須先將手上這間正在住的小宅賣出，賣出後還必須先租屋，再一邊從市場上尋找適合的房屋。就算運氣好找到了理想中的住宅，賣掉的小屋也湊足了自備款，也很難保證屆時向銀行貸款的時候不需要排隊。

有專家就分析，央行這次最大的問題就是「先射箭再畫靶」，許多配套都不明確，先將政令上市後，再觀察市場風向，然後才修補政策中的不足。假如這次還是打不下來房價的話，勢必銀行的放款條件就不會放寬，就算你是首購你還是要排隊，為了早日取得貸款，是不是就得遷就「選擇性利率」？誰能保證利率會不會破4%?

因此，在這波打炒房政策下想要安然度過，要嘛不要生孩子，要嘛不要換屋，再不然就是必須靠爸靠媽，靠家中接濟更多自備款，直接選擇不要寬限期就換屋，然後再將手上的房屋賣掉，如果手骨不夠粗，未來還是不要輕易興起換屋的念頭。套句日前在新聞上看到的那一句「這一打炒房輕則降低買氣，重則影響國家生育大計」。

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這波打炒房太猛…房價已經到頂？營建類股還能買？專家全解析

台灣的房地產市場，一直是經濟成長的重要支柱之一。然而，央行日前祭出史上最重的打房管制措施，震撼各界，也讓營建類股表現「青筍筍」，另類呼應「綠建築」。今年以來，表現亮眼的營建股，自七月中央行推動「限貸令」政策後，在資本市場表現就由盛而衰，近兩日更受到重擊，不少指標個股「全都綠」。部分營建股未來數年獲利展望仍佳，但近期受到衝擊難免，專家分析，營建股是價值股，投資人可從未來可估算的獲利，推斷合理股價。

在政府嚴厲打房下，「建設公司短期的股價表現一定不好」，長期觀察營建股，分析師丁彥鈞直言不諱。基本上，想要買房的人會預期，房價有沒有機會下跌？所以會選擇先觀望；至於已經買房的人，少部分資金不夠的，要再想辦法籌錢，或者買預售屋可能就違約了。

丁彥鈞說，其實前幾波的信用管制都還好，這一波的信用管制非常強烈，「我覺得應該也不會再有第八波，因為第七波其實效果已經很明顯了。房價之前一直上漲，現在頂多就是持平，房價應該不會再漲了。」丁彥鈞直言，房價已經到頂。認為央行應該不會再有動作，也有可能打過頭，「央行說過太緊了會放鬆，太鬆了會收緊，至少會先觀察一、兩個季度。」

至於建設公司，之前買了比較便宜的土地，土地隨著房價上漲，預售屋很多都賣出去了，最近一兩年建商的獲利都會不錯。丁彥鈞提醒，但是三年後的建案可能現在開始預售，會賣的怎麼樣就不知道，反正一定會賣的比較慢。

相較於其他類股，目前營建股也沒有特別的市場優勢，丁彥鈞認為，適量投資配置即可，不用持有太多。而近期營建股股價其實已大幅下跌，沒有什麼特別貴的個股，但是還是可以找到超跌的個股。「例如有公司未來五年加總的EPS，可能還比現在的股價高，明顯就是超跌了。」

營建股是價值股，必須要算出公司的價值，把股價與價值比較。丁彥鈞指出，第七波的選擇性金融管制，對營建股一定造成負面的影響，公司的獲利肯定會衰退，股價一定會跌，但是股價跌也不至於跌到零，公司還是有價值的。「所以當它的股價跌到價值以下，就可以逢低買進。」

由於營建股採「全部完工法」認列營收及獲利，因此，營建股的獲利必須要一個建案、一個建案下去算，丁彥鈞建議投資人可以從公司舉辦的法說會中找尋蛛絲馬跡，看每個年度公司有哪些建案完工？銷售情況如何？一年一年下去看，就可以算出公司未來幾年的獲利。

由於營建股的獲利有時候高、有時候低，可能今年很多、明年很少，所以要用一段期間的平均，不能只看一年。

理論上，投資人如果能把建案的總銷金額、入帳時間，甚至是成本都算清楚，就可以用未來五年的EPS加總後，除以5乘以7。但若是一般投資人不會算未來的EPS，那麼可能就用過去五年或是過去十年的獲利，例如用過去五年的EPS 除以5，再乘以7，因為營建股的合理本益比約為7倍。大概可以用這個方式來判斷，股價是否合理。

至於想買房子的人，不論是投資或自住，可觀察指標大概就是成交量與房價。成交量短期一定是下滑的，就要看房價有沒有跌，「房價有跌我們就再等啊，還在跌就不要買，一直等到它上漲的時候，也就是翻轉的時候，大概就是可以進場的時機了。」

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