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小資族上半年揹878萬房貸專家揭房市4變化「以後沒得買」	2024/10/25發佈
小資族上半年揹878萬房貸專家揭房市4變化「以後沒得買」徐筱嵐根據聯徵中心統計，全台年收入40萬以下的小資族，今年上半年房貸案件佔新增房貸12.4%。台灣房屋提供月薪3萬元成家不是夢？房仲業者整理聯徵中心數據，全台年收入40萬以下的小資族，今年上半年房貸案件占新增房貸12.4%，平均月薪約3萬的上班族，平均背負房貸金額達878萬元，相較去年同期增加62萬元。專家分析，部分小資族受到家裡贊助，又善用新青安房貸寬限期，不過，近期房市四大變化，購屋負擔增加、高薪置產族增、低總物件缺貨、核貸門檻更高等，恐影響未來小資族整體放貸表現。台灣房屋集團根據聯徵中心統計，全台小資房貸族相比去年上半年的14.8%，減少約2.4個百分點，六都低薪族房貸占比全都下滑，減少最明顯的是台北市及高雄市，皆減少超過3個百分點，其中台北市減少3.3個百分點居冠，低薪族房貸占比僅剩10.7%，也是六都最低。至於低薪族房貸差異最小的是台南市，減少約1.2個百分點，觀察雙北低薪族，房貸壓力均破千萬元，與去年同期相比，六都低薪族房貸壓力全都暴增，尤其高雄市及桃園市低薪族，平均房貸負擔均增破百萬元。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，全台年收40萬以下的上班族，平均月薪約3萬，若要扛近900萬元房貸，以40年期計算，都要月付近3萬，頗不符合常態，估計小資族多半受到父母資助、提早購屋，加上善用新青安貸款寬限期，5年間繳息不繳款，成為低薪卻背高房貸的主因之一。至於低薪高房貸現象在六都出現消長，李家妮指出，台北市房價負擔為全台重中之重，高雄市受惠台積電效應，房價漲幅高又快，這類高房價、高漲速地區，低薪族面對房貸增壓，相對無力招架，減幅較為明顯，而台南市房貸負擔為六都最輕，對低薪族影響相較低。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐補充，低薪族房貸占比下滑，顯示近期房市四大變化，包括購屋負擔增加、高薪置產族增、低總物件缺貨、核貸門檻更高等，物價、房價持續上漲，6度升息帶動房貸利率上升，對低薪族而言，購屋壓力沉重，且新青安房貸掀起的熱潮，不僅首購族浮現，換屋置產族積極進場，也稀釋低薪族佔比。張旭嵐提醒，近期購屋潮，讓小資能力可及的物件去化快，成屋市場低總物件缺貨，加上交易過熱，為求風險控管，央行祭出第七波選擇性信用管制，下半年起銀行核貸門檻更高，對貸款人、借貸條件審核更加謹慎，銀行房貸大門變窄門，甚至以價制量，不少房貸案利率3%起跳，恐影響未來小資族整體放貸表現。

小資族上半年揹878萬房貸專家揭房市4變化「以後沒得買」

2024/10/25發佈

小資族上半年揹878萬房貸專家揭房市4變化「以後沒得買」

徐筱嵐

根據聯徵中心統計，全台年收入40萬以下的小資族，今年上半年房貸案件佔新增房貸12.4%。台灣房屋提供

月薪3萬元成家不是夢？房仲業者整理聯徵中心數據，全台年收入40萬以下的小資族，今年上半年房貸案件占新增房貸12.4%，平均月薪約3萬的上班族，平均背負房貸金額達878萬元，相較去年同期增加62萬元。專家分析，部分小資族受到家裡贊助，又善用新青安房貸寬限期，不過，近期房市四大變化，購屋負擔增加、高薪置產族增、低總物件缺貨、核貸門檻更高等，恐影響未來小資族整體放貸表現。

台灣房屋集團根據聯徵中心統計，全台小資房貸族相比去年上半年的14.8%，減少約2.4個百分點，六都低薪族房貸占比全都下滑，減少最明顯的是台北市及高雄市，皆減少超過3個百分點，其中台北市減少3.3個百分點居冠，低薪族房貸占比僅剩10.7%，也是六都最低。

至於低薪族房貸差異最小的是台南市，減少約1.2個百分點，觀察雙北低薪族，房貸壓力均破千萬元，與去年同期相比，六都低薪族房貸壓力全都暴增，尤其高雄市及桃園市低薪族，平均房貸負擔均增破百萬元。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，全台年收40萬以下的上班族，平均月薪約3萬，若要扛近900萬元房貸，以40年期計算，都要月付近3萬，頗不符合常態，估計小資族多半受到父母資助、提早購屋，加上善用新青安貸款寬限期，5年間繳息不繳款，成為低薪卻背高房貸的主因之一。

至於低薪高房貸現象在六都出現消長，李家妮指出，台北市房價負擔為全台重中之重，高雄市受惠台積電效應，房價漲幅高又快，這類高房價、高漲速地區，低薪族面對房貸增壓，相對無力招架，減幅較為明顯，而台南市房貸負擔為六都最輕，對低薪族影響相較低。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐補充，低薪族房貸占比下滑，顯示近期房市四大變化，包括購屋負擔增加、高薪置產族增、低總物件缺貨、核貸門檻更高等，物價、房價持續上漲，6度升息帶動房貸利率上升，對低薪族而言，購屋壓力沉重，且新青安房貸掀起的熱潮，不僅首購族浮現，換屋置產族積極進場，也稀釋低薪族佔比。

張旭嵐提醒，近期購屋潮，讓小資能力可及的物件去化快，成屋市場低總物件缺貨，加上交易過熱，為求風險控管，央行祭出第七波選擇性信用管制，下半年起銀行核貸門檻更高，對貸款人、借貸條件審核更加謹慎，銀行房貸大門變窄門，甚至以價制量，不少房貸案利率3%起跳，恐影響未來小資族整體放貸表現。

重劃區百花齊放！最愛買5年內新屋地區桃園市占比逾三成居冠	2024/10/25發佈
重劃區百花齊放！最愛買5年內新屋地區桃園市占比逾三成居冠經濟日報記者陳美玲／台北即時報導桃園房市示意圖。圖／本報系資料照片據內政部不動產資訊平台揭露，今年上半年屋齡五年以下新成屋交易件數中，桃園市以4,120筆最多，占全市交易總交易筆數12,790筆比重達32.2%，平均每三筆交易就有一筆是屋齡五年以下新成屋，交易件數、占比居全國之冠。中信房屋研展室副理莊思敏指出，桃園市新興重劃區百花齊放，如A7龜山重劃區、青埔高鐵特區、A20重劃區、中路特區、小檜溪重劃區、草漯重劃區等，都是建商獵地推案的熱區，再加上與高房價的雙北市相比，桃園市房價更顯親民，因此磁吸了許多偏好購買新建案的大台北年輕首購族移居，讓桃園市成為新成屋交易比重最高的都會區。而苗栗縣、嘉義縣各以新成屋交易占比24.9%、20.3%居二、三名，交易比數各為410件、169件。宜蘭縣、彰化縣新屋交易比重也各達19.5%、16.3%為第四、五位。莊思敏指出，近年苗栗縣在產業利多、重大建設、竹科人口外溢的加持下，加上區域房價屬低基期，購買新竹一間中古屋相當於苗栗新屋入手價，尤其科技廠設廠的地緣關係，吸引很多竹科新貴跑到苗栗竹南與頭份置產，就連苗栗市、後龍鎮的房市熱度也在持續攀升，讓苗栗縣房市表現亮眼。嘉義縣部分，莊思敏指出，由於台積電（2330）進駐設廠議題，加上嘉科、馬稠後產業園區、高鐵等建設題材的發酵，都為嘉義縣房市帶來重大利多，讓不少建商插旗嘉義購地推案；目前嘉義縣兩房（含車位）新成屋的成交總價落在1,200萬~1,500萬元上下，讓不少外來就業族、置產族選擇在此置產。

重劃區百花齊放！最愛買5年內新屋地區桃園市占比逾三成居冠

2024/10/25發佈

重劃區百花齊放！最愛買5年內新屋地區桃園市占比逾三成居冠

經濟日報記者陳美玲／台北即時報導

桃園房市示意圖。圖／本報系資料照片

據內政部不動產資訊平台揭露，今年上半年屋齡五年以下新成屋交易件數中，桃園市以4,120筆最多，占全市交易總交易筆數12,790筆比重達32.2%，平均每三筆交易就有一筆是屋齡五年以下新成屋，交易件數、占比居全國之冠。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，桃園市新興重劃區百花齊放，如A7龜山重劃區、青埔高鐵特區、A20重劃區、中路特區、小檜溪重劃區、草漯重劃區等，都是建商獵地推案的熱區，再加上與高房價的雙北市相比，桃園市房價更顯親民，因此磁吸了許多偏好購買新建案的大台北年輕首購族移居，讓桃園市成為新成屋交易比重最高的都會區。

而苗栗縣、嘉義縣各以新成屋交易占比24.9%、20.3%居二、三名，交易比數各為410件、169件。宜蘭縣、彰化縣新屋交易比重也各達19.5%、16.3%為第四、五位。

莊思敏指出，近年苗栗縣在產業利多、重大建設、竹科人口外溢的加持下，加上區域房價屬低基期，購買新竹一間中古屋相當於苗栗新屋入手價，尤其科技廠設廠的地緣關係，吸引很多竹科新貴跑到苗栗竹南與頭份置產，就連苗栗市、後龍鎮的房市熱度也在持續攀升，讓苗栗縣房市表現亮眼。

嘉義縣部分，莊思敏指出，由於台積電（2330）進駐設廠議題，加上嘉科、馬稠後產業園區、高鐵等建設題材的發酵，都為嘉義縣房市帶來重大利多，讓不少建商插旗嘉義購地推案；目前嘉義縣兩房（含車位）新成屋的成交總價落在1,200萬~1,500萬元上下，讓不少外來就業族、置產族選擇在此置產。

房貸成數少1成桃園萬戶交屋拉警報這「重劃區」衝擊大	2024/10/24發佈
房貸成數少1成桃園萬戶交屋拉警報這「重劃區」衝擊大自由時報文/記者朱語蕎房市受到銀行貸款緊縮、第七波信用管制的影響，儘管央行於10/9日祭出信用管制協處措施，但由於銀行對於房屋鑑價仍持保守態度，實際貸款成數難以達到成交價格的8成，直接衝擊預售屋交屋所需備足資金，購屋者恐面臨無法快速籌措資金而面臨的交屋違約風險。業者根據實價登錄統計2021下半年至2022年上半年預售屋成交件數，桃園八大重劃區中，經國重劃區的預售屋平均總價高達2805萬元，若銀行貸款持續緊縮，對於購屋者財務壓力可能較大。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，銀行緊縮房貸的現象，導致許多購屋族在申請房貸時，房貸成數通常會減少1～2成。觀察桃園市中八大重劃區的預售屋平均總價，經國重劃區平均總價是桃園八大重劃區之中最高，銀行貸款緊縮對於消費者的衝擊相對大，有可能對於區域房市產生進一步影響。陳金萍提醒，隨著銀行貸款緊縮、第七波選擇性信用管制的影響持續，建議在近期內準備交屋的預售屋購屋族提前審視自身、家庭財務規劃，備足充分資金，積極與銀行、建商洽商，方能有效避免資金不足而帶來的交屋違約風險。

房貸成數少1成桃園萬戶交屋拉警報這「重劃區」衝擊大

2024/10/24發佈

房貸成數少1成桃園萬戶交屋拉警報這「重劃區」衝擊大

自由時報文/記者朱語蕎

房貸成數少1成桃園萬戶交屋拉警報這「重劃區」衝擊大

房市受到銀行貸款緊縮、第七波信用管制的影響，儘管央行於10/9日祭出信用管制協處措施，但由於銀行對於房屋鑑價仍持保守態度，實際貸款成數難以達到成交價格的8成，直接衝擊預售屋交屋所需備足資金，購屋者恐面臨無法快速籌措資金而面臨的交屋違約風險。

業者根據實價登錄統計2021下半年至2022年上半年預售屋成交件數，桃園八大重劃區中，經國重劃區的預售屋平均總價高達2805萬元，若銀行貸款持續緊縮，對於購屋者財務壓力可能較大。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，銀行緊縮房貸的現象，導致許多購屋族在申請房貸時，房貸成數通常會減少1～2成。觀察桃園市中八大重劃區的預售屋平均總價，經國重劃區平均總價是桃園八大重劃區之中最高，銀行貸款緊縮對於消費者的衝擊相對大，有可能對於區域房市產生進一步影響。

陳金萍提醒，隨著銀行貸款緊縮、第七波選擇性信用管制的影響持續，建議在近期內準備交屋的預售屋購屋族提前審視自身、家庭財務規劃，備足充分資金，積極與銀行、建商洽商，方能有效避免資金不足而帶來的交屋違約風險。

小坪數、2房成主流台灣房市「小宅化」7個關鍵！住久恐傷身...教你一眼避開小宅格局常見4缺點	2024/10/24發佈
小坪數、2房成主流台灣房市「小宅化」7個關鍵！住久恐傷身...教你一眼避開小宅格局常見4缺點 Yahoo奇摩房地產 ▲近年來房市交易熱絡，在熱絡的表象下，產品結構面卻悄悄地在改變，尤其是小坪數的電梯大樓產品特別受到市場的青睞。示意圖/Getty (Blackstation via Getty Images) 近幾年來房屋市場小宅化趨勢愈來愈明顯，有人說都是高房價所造成的，真是這樣嗎? ●2房成主流格局，為何現今台灣房屋市場小宅化？ ●如果之後房地產退燒、房價變低，50坪四房趨勢會回歸嗎？ ●若非得買小宅，該特別注意哪些問題？【文 / 張欣民、連世昌】近幾年來房屋市場小宅化趨勢愈來愈明顯，有人說都是高房價所造成的，真是這樣嗎? 根據內政部的統計，2023 年我國建物買賣移轉的平均面積首度跌破30 坪，民眾選購住宅小宅化已是一條不可逆的不歸路，但這一市場大趨勢顯然的並非單一高房價因素所造成，而是很複雜的社會及市場現象所形塑出來的！台灣房屋市場小宅化7個關鍵原因近年來房市交易熱絡，但是在熱絡的表象下，產品結構面卻悄悄地在改變，尤其是小坪數的電梯大樓產品特別受到市場的青睞，過去主流的三房兩廳已漸漸退位，業者因應此一市場趨勢，在產品規劃時小宅的占比也大大的提高。根據內政部的統計，2023 年建物買賣移轉的平均面積為29.7 坪，首次跌破30 坪整數關卡，如此坪數扣掉公設比至少3 成，室內頂多是兩房格局，若與10 年前相比，平均的買賣移轉面積足足少了5 坪。而且這種房子愈買愈小的現象，不僅僅出現在大都會區，甚至是二、三線城市也都是如此。住宅產品小宅化，若深入探討，除了房價高負擔不起的因素之外，社會變遷、家庭結構改變應該也是此一趨勢形成的原因。 1. 房價高漲，縮小購屋面積因應近幾年來全國各地房價高漲，但是民眾實質的薪資所得並沒有跟上來，因此購屋痛苦指數及房貸負擔率都頻頻創下新高，民眾若真有購屋需求，只能委曲求全減縮購屋面積。 2. 家庭結構愈來愈小內政部統計，民國112 年底平均每戶家庭人口數量（戶量）降到僅剩2.53 人，戶量再創歷史新低，1 民國87 年平均每戶人口數量還有3.44 人，現在的家庭真的就是人口簡單、人丁單薄，現實面根本不用再像過去一樣住上大房子。 3. 年輕人不婚不生現代家庭結構變小，跟年輕人不婚不生脫不了關係，官方統計顯示，2023 年全年新生兒數13 萬5,571 人，較2022 年減少了3,415 人，再創統計以來的新低。少子化問題持續惡化之中，但若深究背後原因，不是結婚族不生，而是很多年輕人選擇不婚。 4. 兩代不同堂時代來臨由於自我意識抬頭，加上刻意避免產生難解的婆媳問題，很多年輕人結婚後都寧願在外租屋，也不願跟父母親同住一個屋簷下，過去三代同堂的景象不僅早已不復見，兩代不同堂反而變成常態。 5. 離婚率居高不下 2023 年我國結婚對數為12 萬5,192 對，離婚對數則為5 萬3,085對，一對破碎的婚姻至少增加市場上一戶小宅的需求，甚至有人說是一戶正常住家換成兩戶小宅，小宅需求自然水漲船高囉！ 6. 都會化租屋需求強大都會地區就業機會多，全世界皆然，因此吸引很多離鄉背井的外漂族群，他們因為就業而落居，這些人大多成為租用小宅的族群，即使漸漸有能力購屋，也都是選擇從購買小宅入門。 7. 高齡化社會換無障礙小宅之需求根據國發會的資料顯示，2018 年我國已轉為高齡社會，推估將於2025 年邁入超高齡社會，老年人口占總人口比率將持續提高，預估於2039 年突破30%，至2070 年更將達到43.6%。高齡族群面對的就是雙老問題，本身年紀老，其所住的房子也是屬於缺無障礙設施的老房子，於是有能力的就會選擇換屋到較好打掃的電梯大樓小宅，以安度晚年。綜合以上諸多小宅化的原因，高房價顯然只是其中之一，因此即使真的有一天房價做了一些修正，小宅化的市場現象應該還是很難改變，主要是上述的社會現象幾乎都是不可逆的長期發展趨勢。若非得買小宅，該特別注意哪些問題？高房價是國內房市的殘酷現實，一直以來也是民怨之首，加上嚴重的少子化，家庭成員愈來愈少，因而在房屋市場上出現愈來愈多的低總價小宅。這類小宅除了拿掉房間數之外，過去住宅該有的居住空間紛紛消失不見了，或是原有的居住功能都被扭曲掉，若是迫於現實非得要買這類小宅，恐還是得注意這些小宅的一些缺點，能夠避開就盡量避開！最近有個好朋友奉兒女之命去看了一處預售個案，說真的，該建案單價並不便宜，但因為地點好、總價合宜，所以賣得非常好。只是朋友看屋後批評之罵聲不斷，直呼「這不是給人住的房子！」主要是該房子只有一面採光，而且室內空間又很是奇怪，他直覺這房子不適合人住。只是這位朋友的大驚小怪，早已經成為目前房屋市場當中的常態了！這類不是給人住的房子，也早就住滿了人。根據內政部不動產資訊平台的資料，全國住宅買賣移轉的平均面積在2014 年第一季是43.2 坪，到2023 年第一季已減縮到31.7 坪，10 年之間一個住宅單元購買的面積少了11.5 坪，相當於少掉了兩個房間的空間。相同的資料來源，2023 年第一季全國購買25 坪以下小宅所占的比重高達41.9%，25 坪的房子扣掉至少30% 公設比，就剩下17.5 坪不到的空間可使用了！住久恐傷身！教你一眼避開小宅4個常見缺點在這麼小的空間裡該如何配置適當的住居機能空間呢？確實是考驗建築師的規劃設計功力！最簡單的方式就是砍掉房間，3 個房間變2個房間，或是2 個房間變1 個房間，或是拿掉日常很少用的空間，或是採混合式的空間，因此我們看到現在市場上的小宅大抵上呈現出以下4 種奇特的樣貌，也是目前小宅產品普遍存在的缺點。 1. 廚房或是餐廳消失說實在的現代年輕人很少開伙，不是外食就是叫外賣，傅潘達、吳柏毅自然成為他們最要好的朋友，廚房幾乎只剩下煮開水的功能，因此一個電磁爐就夠了，也就不用整套廚房設備來占空間。習慣叫外賣的也用不到整個餐廳空間，往往就在客廳用餐配電視。所以有些小宅不是看不到廚房的樣子，就是看不到餐廳的身影，更甚的是兩處茫茫皆不見。 2. 客廳變形且多工由於上述的功能空間被消失或被擠壓，客廳的功能就得像變形金剛一樣，隨時變換功能角色，滿足住房主人的日常需求，可當廚房也可當餐廳，真的得扮演起另類「上得了廳堂、下得了廚房」的多工角色。現在網路上很多討論甚至認為客廳也都沒有存在的必要呢！ 3. 很難找到採光面一般市場上所謂的好房子，專家會告訴你，必須是格局方正、通風採光優。但是現在的小宅室內格局通常是長條型或是不規則形，採光面大多只有一面，但這一個採光面又不是在客廳，所以回到家白天客廳也必須開燈，如此格局之下通風條件也不會太好，長期居住對健康當然會有不好的影響。怪不得我那個朋友看到這一種房子，反應會如此的激烈！ 4. 集風水瑕疵於一身業者在銷售小宅產品常常打出這樣的宣傳說，「麻雀雖小五臟俱全」。但是現代的小宅正如以上所述，小宅的五臟已經是不全了，但是居家風水上的瑕疵卻是集於一身，像是進門見廁，或是進門見廚，「暗廳明房」等等缺點都是顯而易見，只是在這個高房價的年代，能夠買個小小的棲身之所，已經是非常的不容易了，這些風水上的瑕疵似乎也就很少人會在意，自動在購屋的條件上消失了！

小坪數、2房成主流台灣房市「小宅化」7個關鍵！住久恐傷身...教你一眼避開小宅格局常見4缺點

2024/10/24發佈

小坪數、2房成主流台灣房市「小宅化」7個關鍵！住久恐傷身...教你一眼避開小宅格局常見4缺點

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▲近年來房市交易熱絡，在熱絡的表象下，產品結構面卻悄悄地在改變，尤其是小坪數的電梯大樓產品特別受到市場的青睞。示意圖/Getty (Blackstation via Getty Images)

近幾年來房屋市場小宅化趨勢愈來愈明顯，有人說都是高房價所造成的，真是這樣嗎?

●2房成主流格局，為何現今台灣房屋市場小宅化？

●如果之後房地產退燒、房價變低，50坪四房趨勢會回歸嗎？

●若非得買小宅，該特別注意哪些問題？

【文 / 張欣民、連世昌】近幾年來房屋市場小宅化趨勢愈來愈明顯，有人說都是高房價所造成的，真是這樣嗎?

根據內政部的統計，2023 年我國建物買賣移轉的平均面積首度跌破30 坪，民眾選購住宅小宅化已是一條不可逆的不歸路，但這一市場大趨勢顯然的並非單一高房價因素所造成，而是很複雜的社會及市場現象所形塑出來的！

台灣房屋市場小宅化7個關鍵原因

近年來房市交易熱絡，但是在熱絡的表象下，產品結構面卻悄悄地在改變，尤其是小坪數的電梯大樓產品特別受到市場的青睞，過去主流的三房兩廳已漸漸退位，業者因應此一市場趨勢，在產品規劃時小宅的占比也大大的提高。

根據內政部的統計，2023 年建物買賣移轉的平均面積為29.7 坪，首次跌破30 坪整數關卡，如此坪數扣掉公設比至少3 成，室內頂多是兩房格局，若與10 年前相比，平均的買賣移轉面積足足少了5 坪。

而且這種房子愈買愈小的現象，不僅僅出現在大都會區，甚至是二、三線城市也都是如此。

住宅產品小宅化，若深入探討，除了房價高負擔不起的因素之外，社會變遷、家庭結構改變應該也是此一趨勢形成的原因。

1. 房價高漲，縮小購屋面積因應

近幾年來全國各地房價高漲，但是民眾實質的薪資所得並沒有跟上來，因此購屋痛苦指數及房貸負擔率都頻頻創下新高，民眾若真有購屋需求，只能委曲求全減縮購屋面積。

2. 家庭結構愈來愈小

內政部統計，民國112 年底平均每戶家庭人口數量（戶量）降到僅剩2.53 人，戶量再創歷史新低，1 民國87 年平均每戶人口數量還有3.44 人，現在的家庭真的就是人口簡單、人丁單薄，現實面根本不用再像過去一樣住上大房子。

3. 年輕人不婚不生

現代家庭結構變小，跟年輕人不婚不生脫不了關係，官方統計顯示，2023 年全年新生兒數13 萬5,571 人，較2022 年減少了3,415 人，再創統計以來的新低。少子化問題持續惡化之中，但若深究背後原因，不是結婚族不生，而是很多年輕人選擇不婚。

4. 兩代不同堂時代來臨

由於自我意識抬頭，加上刻意避免產生難解的婆媳問題，很多年輕人結婚後都寧願在外租屋，也不願跟父母親同住一個屋簷下，過去三代同堂的景象不僅早已不復見，兩代不同堂反而變成常態。

5. 離婚率居高不下

2023 年我國結婚對數為12 萬5,192 對，離婚對數則為5 萬3,085對，一對破碎的婚姻至少增加市場上一戶小宅的需求，甚至有人說是一戶正常住家換成兩戶小宅，小宅需求自然水漲船高囉！

6. 都會化租屋需求強

大都會地區就業機會多，全世界皆然，因此吸引很多離鄉背井的外漂族群，他們因為就業而落居，這些人大多成為租用小宅的族群，即使漸漸有能力購屋，也都是選擇從購買小宅入門。

7. 高齡化社會換無障礙小宅之需求

根據國發會的資料顯示，2018 年我國已轉為高齡社會，推估將於2025 年邁入超高齡社會，老年人口占總人口比率將持續提高，預估於2039 年突破30%，至2070 年更將達到43.6%。

高齡族群面對的就是雙老問題，本身年紀老，其所住的房子也是屬於缺無障礙設施的老房子，於是有能力的就會選擇換屋到較好打掃的電梯大樓小宅，以安度晚年。

綜合以上諸多小宅化的原因，高房價顯然只是其中之一，因此即使真的有一天房價做了一些修正，小宅化的市場現象應該還是很難改變，主要是上述的社會現象幾乎都是不可逆的長期發展趨勢。

若非得買小宅，該特別注意哪些問題？

高房價是國內房市的殘酷現實，一直以來也是民怨之首，加上嚴重的少子化，家庭成員愈來愈少，因而在房屋市場上出現愈來愈多的低總價小宅。

這類小宅除了拿掉房間數之外，過去住宅該有的居住空間紛紛消失不見了，或是原有的居住功能都被扭曲掉，若是迫於現實非得要買這類小宅，恐還是得注意這些小宅的一些缺點，能夠避開就盡量避開！

最近有個好朋友奉兒女之命去看了一處預售個案，說真的，該建案單價並不便宜，但因為地點好、總價合宜，所以賣得非常好。只是朋友看屋後批評之罵聲不斷，直呼「這不是給人住的房子！」

主要是該房子只有一面採光，而且室內空間又很是奇怪，他直覺這房子不適合人住。只是這位朋友的大驚小怪，早已經成為目前房屋市場當中的常態了！這類不是給人住的房子，也早就住滿了人。

根據內政部不動產資訊平台的資料，全國住宅買賣移轉的平均面積在2014 年第一季是43.2 坪，到2023 年第一季已減縮到31.7 坪，10 年之間一個住宅單元購買的面積少了11.5 坪，相當於少掉了兩個房間的空間。

相同的資料來源，2023 年第一季全國購買25 坪以下小宅所占的比重高達41.9%，25 坪的房子扣掉至少30% 公設比，就剩下17.5 坪不到的空間可使用了！

住久恐傷身！教你一眼避開小宅4個常見缺點

在這麼小的空間裡該如何配置適當的住居機能空間呢？確實是考驗建築師的規劃設計功力！

最簡單的方式就是砍掉房間，3 個房間變2個房間，或是2 個房間變1 個房間，或是拿掉日常很少用的空間，或是採混合式的空間，因此我們看到現在市場上的小宅大抵上呈現出以下4 種奇特的樣貌，也是目前小宅產品普遍存在的缺點。

1. 廚房或是餐廳消失

說實在的現代年輕人很少開伙，不是外食就是叫外賣，傅潘達、吳柏毅自然成為他們最要好的朋友，廚房幾乎只剩下煮開水的功能，因此一個電磁爐就夠了，也就不用整套廚房設備來占空間。

習慣叫外賣的也用不到整個餐廳空間，往往就在客廳用餐配電視。所以有些小宅不是看不到廚房的樣子，就是看不到餐廳的身影，更甚的是兩處茫茫皆不見。

2. 客廳變形且多工

由於上述的功能空間被消失或被擠壓，客廳的功能就得像變形金剛一樣，隨時變換功能角色，滿足住房主人的日常需求，可當廚房也可當餐廳，真的得扮演起另類「上得了廳堂、下得了廚房」的多工角色。現在網路上很多討論甚至認為客廳也都沒有存在的必要呢！

3. 很難找到採光面

一般市場上所謂的好房子，專家會告訴你，必須是格局方正、通風採光優。

但是現在的小宅室內格局通常是長條型或是不規則形，採光面大多只有一面，但這一個採光面又不是在客廳，所以回到家白天客廳也必須開燈，如此格局之下通風條件也不會太好，長期居住對健康當然會有不好的影響。

怪不得我那個朋友看到這一種房子，反應會如此的激烈！

4. 集風水瑕疵於一身

業者在銷售小宅產品常常打出這樣的宣傳說，「麻雀雖小五臟俱全」。但是現代的小宅正如以上所述，小宅的五臟已經是不全了，但是居家風水上的瑕疵卻是集於一身，像是進門見廁，或是進門見廚，「暗廳明房」等等缺點都是顯而易見，只是在這個高房價的年代，能夠買個小小的棲身之所，已經是非常的不容易了，這些風水上的瑕疵

似乎也就很少人會在意，自動在購屋的條件上消失了！

央行打房該逢低買進了？專家曝實：根本沒降	2024/10/24發佈
央行打房該逢低買進了？專家曝實：根本沒降自由時報文/記者張瀞勻目前降價普遍都是「降開價」，屋主只是把原先開高高、想賣天價的期望，配合市況做出調整。(圖/財經M平方提供) 房市血流成河要來了嗎？近期房市金龍海嘯來襲，包含:銀行限貸、第七波信用管制....等，都對房市產生重擊，各大房仲9月房市買賣交易數據都出現急凍。目前有不少民眾認為，央行打房讓很多屋主急了、賣不掉了，現在應該是大砍價買房的好時機。對此，全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，雖然近期房市買氣急縮、營建股倒一片，甚至降價的物件變多，但買氣沒先冷個半年以上，想要屋主急售、賠售機會並不大。目前降價普遍都是「降開價」，屋主只是把原先開高高、想賣天價的期望，配合市況做出調整。目前房價根本還沒降，近期即便出現賠售的資訊，也都僅限於零星個案而已。陳傑鳴指出，雖然7月起市場傳出銀行限貸，9月央行更祭出市場最強的房市管制措施，引發市場一嘩然，認為房市可能要崩了，更讓不少人認為房市即將血流成河。但實際上，由以下目前房市的兩大供需現象就可知道，房市要崩可能沒那麼快。第一:房市買氣沒想像中的差雖然目前限貸、央行打炒房讓房市風聲鶴唳，但從7月起傳出的購屋者貸不到款悲觀氛圍下。8月六都建物買賣移轉棟數僅萎縮7.6%，年增率還高達21.4%。至於9月，雖然交易量能持續月減8.8%，但依然年增6.4%，顯見房市只是從過熱回歸平穩，看屋買房的人仍多，房市仍有一定熱度，房價自然很難快速下跌。第二:房市賣壓不增反降雖然不少人認為央行打房，房市拋售潮將立刻湧現，但是受到預售禁轉、中古屋主反應比較慢或是認為目前不是售屋時機的影響，根據樂居資料顯示，目前二手屋待售存量，今年10月僅 65,290戶，是2017年3月以來新低，不僅並沒有大舉的賣壓出現，甚至待量售還連兩個月下滑。不管是不是政策造成的閉鎖的效應，沒賣壓、沒拋售潮，房價就會很難跌。陳傑鳴表示，這次央行打炒房措施一出，因為擴大管制區、加強限貸等作法，確實讓市場相當恐慌與緊張，但是因為近年台商持續回流投資，造成資金在房市流竄，加上低利率與通膨買房保值等利多匯聚，民眾買房意願並不低，而且，目前央行打炒房政策對「首購族」無影響，對現金買房族也無影響，估計接下來房市仍將有一定的買氣支撐，軟著陸機會大。這波買氣下滑只是讓過熱的房市出現降溫，「價格漲勢大幅趨緩」是一定的結果，但要房價出現大幅崩跌，至少以目前市況看起來，短期內仍無這可能。可能要等房市量縮半年以上，屋主才可能出現比較明顯的降價。

央行打房該逢低買進了？專家曝實：根本沒降

2024/10/24發佈

央行打房該逢低買進了？專家曝實：根本沒降

自由時報文/記者張瀞勻

目前降價普遍都是「降開價」，屋主只是把原先開高高、想賣天價的期望，配合市況做出調整。(圖/財經M平方提供)

房市血流成河要來了嗎？近期房市金龍海嘯來襲，包含:銀行限貸、第七波信用管制....等，都對房市產生重擊，各大房仲9月房市買賣交易數據都出現急凍。目前有不少民眾認為，央行打房讓很多屋主急了、賣不掉了，現在應該是大砍價買房的好時機。

對此，全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，雖然近期房市買氣急縮、營建股倒一片，甚至降價的物件變多，但買氣沒先冷個半年以上，想要屋主急售、賠售機會並不大。目前降價普遍都是「降開價」，屋主只是把原先開高高、想賣天價的期望，配合市況做出調整。目前房價根本還沒降，近期即便出現賠售的資訊，也都僅限於零星個案而已。

陳傑鳴指出，雖然7月起市場傳出銀行限貸，9月央行更祭出市場最強的房市管制措施，引發市場一嘩然，認為房市可能要崩了，更讓不少人認為房市即將血流成河。但實際上，由以下目前房市的兩大供需現象就可知道，房市要崩可能沒那麼快。

第一:房市買氣沒想像中的差

雖然目前限貸、央行打炒房讓房市風聲鶴唳，但從7月起傳出的購屋者貸不到款悲觀氛圍下。8月六都建物買賣移轉棟數僅萎縮7.6%，年增率還高達21.4%。至於9月，雖然交易量能持續月減8.8%，但依然年增6.4%，顯見房市只是從過熱回歸平穩，看屋買房的人仍多，房市仍有一定熱度，房價自然很難快速下跌。

第二:房市賣壓不增反降

雖然不少人認為央行打房，房市拋售潮將立刻湧現，但是受到預售禁轉、中古屋主反應比較慢或是認為目前不是售屋時機的影響，根據樂居資料顯示，目前二手屋待售存量，今年10月僅 65,290戶，是2017年3月以來新低，不僅並沒有大舉的賣壓出現，甚至待量售還連兩個月下滑。不管是不是政策造成的閉鎖的效應，沒賣壓、沒拋售潮，房價就會很難跌。

陳傑鳴表示，這次央行打炒房措施一出，因為擴大管制區、加強限貸等作法，確實讓市場相當恐慌與緊張，但是因為近年台商持續回流投資，造成資金在房市流竄，加上低利率與通膨買房保值等利多匯聚，民眾買房意願並不低，而且，目前央行打炒房政策對「首購族」無影響，對現金買房族也無影響，估計接下來房市仍將有一定的買氣支撐，軟著陸機會大。這波買氣下滑只是讓過熱的房市出現降溫，「價格漲勢大幅趨緩」是一定的結果，但要房價出現大幅崩跌，至少以目前市況看起來，短期內仍無這可能。可能要等房市量縮半年以上，屋主才可能出現比較明顯的降價。

房貸利率飆3.5%「第四季恐繼續升」網哀號內行人曝業界真相：對炒房族沒5%都不算高	2024/10/24發佈
房貸利率飆3.5%「第四季恐繼續升」網哀號內行人曝業界真相：對炒房族沒5%都不算高 FTNN新聞網記者何亞軒／綜合報導公股銀行房貸利率區間上揚至2.185%至3.5% 第四季利率區間率也恐再上升（示意圖／取自pixabay）《銀行法》規範不動產放款比率上限影響，央行欲透過調升存準率收縮資金，對銀行授信產生緊縮效果。目前公股銀行房貸利率區間上揚至2.185%至3.5%，因市場資金成本上升，第四季利率區間率也恐再上升，不過有網友認為對炒房來說，「炒房族沒五趴都不算高」、「房價漲幅高到可是連借高利貸都划算」。受《銀行法》第72條之2規範不動產放款比率上限影響許多國銀房貸額度直逼滿水位，除了貸款審核愈發嚴格外，央行調整存款準備率也讓房貸利率提升，利率區間來到2.185%至3.5%，而目前因央行欲透過調升存準率收縮資金，對銀行授信產生緊縮效果，成本增加下不少銀行調整訂價，近期公股銀房貸利率區間明顯較上半年有所調升。網友好奇，「但還是比較好奇第四季會不會因為電價而升息」，對此就有許多內行人表示，房貸利率3.5%是真的很少「炒房仔不是起手都賺30%以上嗎？區區3.5%」、「一年漲10%起跳，多付點利息怎麼了」、「才3.5%，房價漲幅可是連借高利貸都划算」、「炒房族沒五趴都不算高」。同時也有網友認為，央行的政策就是變相漲房價的原因「簡單來說能貸的房貸不多，銀行自然惜貸，用更高的利率貸出去」、「央行不升息市場就會升給你看」、「房子搞越多限制只會越貴」、「叫你假打房結果來真的，該當何罪」，也有網友針對升息問題回覆道「其實這已經算是變相升息了」。

房貸利率飆3.5%「第四季恐繼續升」網哀號內行人曝業界真相：對炒房族沒5%都不算高

2024/10/24發佈

房貸利率飆3.5%「第四季恐繼續升」網哀號內行人曝業界真相：對炒房族沒5%都不算高

FTNN新聞網記者何亞軒／綜合報導

公股銀行房貸利率區間上揚至2.185%至3.5%　第四季利率區間率也恐再上升　（示意圖／取自pixabay）

公股銀行房貸利率區間上揚至2.185%至3.5% 第四季利率區間率也恐再上升（示意圖／取自pixabay）

《銀行法》規範不動產放款比率上限影響，央行欲透過調升存準率收縮資金，對銀行授信產生緊縮效果。目前公股銀行房貸利率區間上揚至2.185%至3.5%，因市場資金成本上升，第四季利率區間率也恐再上升，不過有網友認為對炒房來說，「炒房族沒五趴都不算高」、「房價漲幅高到可是連借高利貸都划算」。

受《銀行法》第72條之2規範不動產放款比率上限影響許多國銀房貸額度直逼滿水位，除了貸款審核愈發嚴格外，央行調整存款準備率也讓房貸利率提升，利率區間來到2.185%至3.5%，而目前因央行欲透過調升存準率收縮資金，對銀行授信產生緊縮效果，成本增加下不少銀行調整訂價，近期公股銀房貸利率區間明顯較上半年有所調升。

網友好奇，「但還是比較好奇第四季會不會因為電價而升息」，對此就有許多內行人表示，房貸利率3.5%是真的很少「炒房仔不是起手都賺30%以上嗎？區區3.5%」、「一年漲10%起跳，多付點利息怎麼了」、「才3.5%，房價漲幅可是連借高利貸都划算」、「炒房族沒五趴都不算高」。

同時也有網友認為，央行的政策就是變相漲房價的原因「簡單來說能貸的房貸不多，銀行自然惜貸，用更高的利率貸出去」、「央行不升息市場就會升給你看」、「房子搞越多限制只會越貴」、「叫你假打房結果來真的，該當何罪」，也有網友針對升息問題回覆道「其實這已經算是變相升息了」。

台灣房價沒比別國漲得兇！專家揭買不起1原因：輸大多數國家	2024/10/24發佈
台灣房價沒比別國漲得兇！專家揭買不起1原因：輸大多數國家中時新聞網莊楚雯何世昌說，台灣民眾薪資所得成長牛步，才是買不起房子的主因。（資料照）台灣房價上漲，年輕人都喊買不起，地產專家何世昌指出，根據全球房地產指南統計，台灣近10年房價沒有漲得比其他國家兇猛，排在第32名，認為台灣人買不起房的關鍵是「薪資所得」，薪資成長牛步，遠輸於大多數國家，房價所得比更是位於全球前段班，居住負擔重。何世昌近日在臉書發文，全球房地產指南（Global Property Guide）統計全球主要國家及地區近10年房價漲幅，截至2024年9月，房價漲幅第1名為土耳其，以1773 %奪冠，第2名匈牙利，漲幅194％，第3名葡萄牙164％，第4名智利152％，第5名愛沙尼亞127％，第6至第10名則依序為捷克、突尼西亞、羅馬尼亞、愛爾蘭、埃及。何世昌表示，全球近10年房價漲幅最高的前10名國家，有7個位在歐洲，非洲2個，美洲有2個，這統計結果與台灣人印象中「歐洲好棒棒」的想法迥異。而在統計的56個國家及地區中，台灣位於第32名，近10年房價漲幅近 49.9％，輸給美國、日本、加拿大等國。何世昌表示，台灣長期房價漲幅在全球排名只位於中段班，台灣房價並沒有漲得比其他國家兇猛，但為何「房價所得比」如此之高、居住負擔如此之重？何世昌說，除了房價因素外，另一個關鍵就在「所得」，由於台灣民眾薪資所得成長牛步，遠低於大多數國家，因此即使房價沒漲得比別人多，但「房價所得比」卻位於全球前段班，如果無法有效提升全民所得，光靠打房措施就想實現居住正義只是在緣木求魚。

台灣房價沒比別國漲得兇！專家揭買不起1原因：輸大多數國家

2024/10/24發佈

台灣房價沒比別國漲得兇！專家揭買不起1原因：輸大多數國家

中時新聞網莊楚雯

何世昌說，台灣民眾薪資所得成長牛步，才是買不起房子的主因。（資料照）

台灣房價上漲，年輕人都喊買不起，地產專家何世昌指出，根據全球房地產指南統計，台灣近10年房價沒有漲得比其他國家兇猛，排在第32名，認為台灣人買不起房的關鍵是「薪資所得」，薪資成長牛步，遠輸於大多數國家，房價所得比更是位於全球前段班，居住負擔重。

何世昌近日在臉書發文，全球房地產指南（Global Property Guide）統計全球主要國家及地區近10年房價漲幅，截至2024年9月，房價漲幅第1名為土耳其，以1773 %奪冠，第2名匈牙利，漲幅194％，第3名葡萄牙164％，第4名智利152％，第5名愛沙尼亞127％，第6至第10名則依序為捷克、突尼西亞、羅馬尼亞、愛爾蘭、埃及。

何世昌表示，全球近10年房價漲幅最高的前10名國家，有7個位在歐洲，非洲2個，美洲有2個，這統計結果與台灣人印象中「歐洲好棒棒」的想法迥異。而在統計的56個國家及地區中，台灣位於第32名，近10年房價漲幅近 49.9％，輸給美國、日本、加拿大等國。

何世昌表示，台灣長期房價漲幅在全球排名只位於中段班，台灣房價並沒有漲得比其他國家兇猛，但為何「房價所得比」如此之高、居住負擔如此之重？

何世昌說，除了房價因素外，另一個關鍵就在「所得」，由於台灣民眾薪資所得成長牛步，遠低於大多數國家，因此即使房價沒漲得比別人多，但「房價所得比」卻位於全球前段班，如果無法有效提升全民所得，光靠打房措施就想實現居住正義只是在緣木求魚。

換屋客衝、一天內就決定買！「桃園外圍區」超夯產品曝	2024/10/23發佈
換屋客衝、一天內就決定買！「桃園外圍區」超夯產品曝台灣好新聞桃園市觀音區因為有觀音工業區、桃園科技工業園區、大園工業區等構成的「產業廊帶」，還有桃園航空城開發利多，就業人數達數萬人，不管買房自住、租屋需求都非常龐大，不過最近遇到央行打炒房、銀行限縮房貸，買氣也多少受到影響。不過永慶不動產桃園觀音草漯加盟店店長劉善榮表示，有些口袋頗深的換屋客依舊勇敢進場並積極看屋，甚至有人看到喜愛的物件，一天內就決定下手買。央行強力打炒房，要掃蕩投機客與投資客，加上銀行縮銀根，確實衝擊房市買氣；劉善榮說，以觀音草漯來看，房市交易有受到影響，成屋、預售屋買氣受挫，因為有些自用、置產民眾若自備款準備不夠，加上這陣子銀行縮減貸款成數，可能就要多拿出上百萬現金。劉善榮指出，不過政府對於首購族、單純第二戶換屋自住客，仍有很大的保障，因此觀音草漯這兩類客群依舊會看屋、比較，以一些換屋客來說，因他們的身上現金較多、資產實力較夠，所以不太受到銀行限貸的影響，出手積極。劉善榮表示，我們最近就遇到有口袋頗深的換屋客，因少了投機客、投資客的競爭，所以反而可以好好看屋，仔細挑選自己喜歡的物件，就有客戶看到喜歡的產品，「今天上午看屋、當天下午就決定買了」，速度很快。而觀音草漯目前除了不少預售大樓、透天案興建中，劉善榮指出，屋齡5年內的大樓、華廈相當搶手，尤其2房與3房都是熱門交易產品，單價約落在25萬、26萬左右，總價6、700萬元就可入手，相當吸引人。

換屋客衝、一天內就決定買！「桃園外圍區」超夯產品曝

2024/10/23發佈

換屋客衝、一天內就決定買！「桃園外圍區」超夯產品曝

台灣好新聞

桃園市觀音區因為有觀音工業區、桃園科技工業園區、大園工業區等構成的「產業廊帶」，還有桃園航空城開發利多，就業人數達數萬人，不管買房自住、租屋需求都非常龐大，不過最近遇到央行打炒房、銀行限縮房貸，買氣也多少受到影響。不過永慶不動產桃園觀音草漯加盟店店長劉善榮表示，有些口袋頗深的換屋客依舊勇敢進場並積極看屋，甚至有人看到喜愛的物件，一天內就決定下手買。

央行強力打炒房，要掃蕩投機客與投資客，加上銀行縮銀根，確實衝擊房市買氣；劉善榮說，以觀音草漯來看，房市交易有受到影響，成屋、預售屋買氣受挫，因為有些自用、置產民眾若自備款準備不夠，加上這陣子銀行縮減貸款成數，可能就要多拿出上百萬現金。

劉善榮指出，不過政府對於首購族、單純第二戶換屋自住客，仍有很大的保障，因此觀音草漯這兩類客群依舊會看屋、比較，以一些換屋客來說，因他們的身上現金較多、資產實力較夠，所以不太受到銀行限貸的影響，出手積極。

劉善榮表示，我們最近就遇到有口袋頗深的換屋客，因少了投機客、投資客的競爭，所以反而可以好好看屋，仔細挑選自己喜歡的物件，就有客戶看到喜歡的產品，「今天上午看屋、當天下午就決定買了」，速度很快。

而觀音草漯目前除了不少預售大樓、透天案興建中，劉善榮指出，屋齡5年內的大樓、華廈相當搶手，尤其2房與3房都是熱門交易產品，單價約落在25萬、26萬左右，總價6、700萬元就可入手，相當吸引人。

房地合一稅暴增！繳20%稅率占比最高一買一賣平均獲利400萬	2024/10/23發佈
房地合一稅暴增！繳20%稅率占比最高一買一賣平均獲利400萬都更全都通新聞中心近年房市大漲一波，買賣價差可說獲利可觀！根據財政部最新房地合一稅收統計，今年第二季房地合一稅共有近3.7萬件，其中比例最高的仍是20%稅率，共1.25萬件，占比約34%，每三件房地合一稅案件就有一件適用20%稅率，平均繳稅金額為81萬元，回推估算每件獲利約407萬元。也有約20%適用45%稅率，推估平均每件獲利150萬元，35%稅率也有8千件，占比為21.9%，每件房地合一稅金平均85萬元，推估每件獲利約243萬元，不過最可觀的還是適用10%的優惠稅率，雖然不到千件，但平均繳納稅金為32.8萬元，若加上400萬元的免稅額，獲利恐達728萬元。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅收暴增，也反映房價從2016年後出現一大波漲勢，若從房地合一稅最普遍的狀況來看，20%的稅率應該是普遍最能被接受的稅率，也就是持有滿5年後釋出的機會最高，由於房價大漲過後，屋主可能面臨高額的房地合一稅負，因此可能會利用重購退稅或自住滿6年的400萬免稅額度節稅，但因為節稅效益頗大，難免會成為國稅局關注的對象，應該要充分了解相關的稅賦優惠規定。統計顯示，今年第二季房地合一件數達3.7萬件，件數年增22%，件數增加最多的是10%的稅率，從去年第二季的301件，年增兩倍至969件，雖然平均繳納的稅金為32.8萬元，不過應多是適用400萬免稅額度後，剩下繳納10%的稅負，回推不動產可能平均增值728萬元。至於件數最多的是20%的稅率，今年第二季達1.25萬件，年增30%，平均繳納稅金為81.4萬元，回推獲利金額達407萬元；至於短期交易也有19.7%案件數適用45%稅率，持有時間在兩年以內；另外房地合一稅率35%的占比也有21.9%，持有時間在2~5年。在房價大漲後，短期交易的比例並不低。比較特別的是，全台房價大漲的狀況下，竟然還有約20%的比例不用繳納房地合一稅，可能與自住房地持有並設籍滿6年出售，400萬免稅額扣除後無獲利，或者短期出售扣除成本與費用後，帳面上沒有獲利有關。

房地合一稅暴增！繳20%稅率占比最高一買一賣平均獲利400萬

2024/10/23發佈

房地合一稅暴增！繳20%稅率占比最高一買一賣平均獲利400萬

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近年房市大漲一波，買賣價差可說獲利可觀！根據財政部最新房地合一稅收統計，今年第二季房地合一稅共有近3.7萬件，其中比例最高的仍是20%稅率，共1.25萬件，占比約34%，每三件房地合一稅案件就有一件適用20%稅率，平均繳稅金額為81萬元，回推估算每件獲利約407萬元。

也有約20%適用45%稅率，推估平均每件獲利150萬元，35%稅率也有8千件，占比為21.9%，每件房地合一稅金平均85萬元，推估每件獲利約243萬元，不過最可觀的還是適用10%的優惠稅率，雖然不到千件，但平均繳納稅金為32.8萬元，若加上400萬元的免稅額，獲利恐達728萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅收暴增，也反映房價從2016年後出現一大波漲勢，若從房地合一稅最普遍的狀況來看，20%的稅率應該是普遍最能被接受的稅率，也就是持有滿5年後釋出的機會最高，由於房價大漲過後，屋主可能面臨高額的房地合一稅負，因此可能會利用重購退稅或自住滿6年的400萬免稅額度節稅，但因為節稅效益頗大，難免會成為國稅局關注的對象，應該要充分了解相關的稅賦優惠規定。

統計顯示，今年第二季房地合一件數達3.7萬件，件數年增22%，件數增加最多的是10%的稅率，從去年第二季的301件，年增兩倍至969件，雖然平均繳納的稅金為32.8萬元，不過應多是適用400萬免稅額度後，剩下繳納10%的稅負，回推不動產可能平均增值728萬元。

至於件數最多的是20%的稅率，今年第二季達1.25萬件，年增30%，平均繳納稅金為81.4萬元，回推獲利金額達407萬元；至於短期交易也有19.7%案件數適用45%稅率，持有時間在兩年以內；另外房地合一稅率35%的占比也有21.9%，持有時間在2~5年。在房價大漲後，短期交易的比例並不低。

比較特別的是，全台房價大漲的狀況下，竟然還有約20%的比例不用繳納房地合一稅，可能與自住房地持有並設籍滿6年出售，400萬免稅額扣除後無獲利，或者短期出售扣除成本與費用後，帳面上沒有獲利有關。

2025年北台灣交屋壓力最大重劃區在桃園！「這2區」被點名最危險	2024/10/23發佈
2025年北台灣交屋壓力最大重劃區在桃園！「這2區」被點名最危險品觀點綜合編輯房市受到銀行貸款緊縮、第七波信用管制影響持續發酵,儘管央行祭出信用管制協處措施,但銀行對於房屋鑑價仍持保守態度,實際貸款成數難以達到成交價格的八成,直接衝擊預售屋交屋所需備足資金,購屋者恐面臨無法快速籌措資金而面臨的交屋違約風險。大樓住宅從預售銷售到交屋通常需要3年至3年半的時間,永慶房產集團根據2021下半年至2022上半年實價登錄預售屋成交件數,推估2025年桃園八大重劃區預售可能交屋量,發現A7重劃區、青埔高鐵重劃區2025年應有大量交屋潮,銀行房貸緊縮現象可能對區域房市產生明顯衝擊。其中經國重劃區在2021下半年至2022上半年期間,預售屋平均總價高達2805萬元,若銀行貸款持續緊縮,對於購屋者財務壓力可能較大。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,過去幾年桃園市因腹地廣大、產業發展、房價基期低等因素,帶動預售屋房市交易熱絡。其中A7重劃區和青埔高鐵重劃區因面積廣袤、高鐵、機捷等公共運輸齊備,房價相比雙北地區親民,吸引大量首購族、雙北通勤族進場置產,使得這兩個重劃區在2021下半年和2022上半年預售市場交易熱絡。近來銀行房貸逼近滿水位,許多銀行紛紛緊縮房貸,將衝擊即將交屋的預售屋購屋族。永慶推估2025年A7重劃區、青埔高鐵重劃區交屋壓力顯著大於其他重劃區。倘若2025年銀行房貸緊縮現象依舊持續,兩地房市有可能受到明顯衝擊。銀行緊縮房貸導致許多購屋族申請房貸時,房貸成數通常會減少1到2成。永慶觀察桃園市八大重劃區預售屋平均總價,經國重劃區平均總價最高,銀行貸款緊縮對於消費者的衝擊相對大,有可能對區域房市產生進一步影響。陳金萍提醒,隨著銀行貸款緊縮、第七波選擇性信用管制影響持續,建議近期內準備交屋的預售屋購屋族提前審視自身、家庭財務規劃,備足充分資金,積極與銀行、建商洽商,方能有效避免資金不足帶來的交屋違約風險。

2025年北台灣交屋壓力最大重劃區在桃園！「這2區」被點名最危險

2024/10/23發佈

2025年北台灣交屋壓力最大重劃區在桃園！「這2區」被點名最危險

品觀點綜合編輯

房市受到銀行貸款緊縮、第七波信用管制影響持續發酵,儘管央行祭出信用管制協處措施,但銀行對於房屋鑑價仍持保守態度,實際貸款成數難以達到成交價格的八成,直接衝擊預售屋交屋所需備足資金,購屋者恐面臨無法快速籌措資金而面臨的交屋違約風險。

大樓住宅從預售銷售到交屋通常需要3年至3年半的時間,永慶房產集團根據2021下半年至2022上半年實價登錄預售屋成交件數,推估2025年桃園八大重劃區預售可能交屋量,發現A7重劃區、青埔高鐵重劃區2025年應有大量交屋潮,銀行房貸緊縮現象可能對區域房市產生明顯衝擊。其中經國重劃區在2021下半年至2022上半年期間,預售屋平均總價高達2805萬元,若銀行貸款持續緊縮,對於購屋者財務壓力可能較大。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,過去幾年桃園市因腹地廣大、產業發展、房價基期低等因素,帶動預售屋房市交易熱絡。其中A7重劃區和青埔高鐵重劃區因面積廣袤、高鐵、機捷等公共運輸齊備,房價相比雙北地區親民,吸引大量首購族、雙北通勤族進場置產,使得這兩個重劃區在2021下半年和2022上半年預售市場交易熱絡。

近來銀行房貸逼近滿水位,許多銀行紛紛緊縮房貸,將衝擊即將交屋的預售屋購屋族。永慶推估2025年A7重劃區、青埔高鐵重劃區交屋壓力顯著大於其他重劃區。倘若2025年銀行房貸緊縮現象依舊持續,兩地房市有可能受到明顯衝擊。

銀行緊縮房貸導致許多購屋族申請房貸時,房貸成數通常會減少1到2成。永慶觀察桃園市八大重劃區預售屋平均總價,經國重劃區平均總價最高,銀行貸款緊縮對於消費者的衝擊相對大,有可能對區域房市產生進一步影響。

陳金萍提醒,隨著銀行貸款緊縮、第七波選擇性信用管制影響持續,建議近期內準備交屋的預售屋購屋族提前審視自身、家庭財務規劃,備足充分資金,積極與銀行、建商洽商,方能有效避免資金不足帶來的交屋違約風險。

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