結束連三跌！房市買氣跌到谷底了？六都買賣移轉棟數與上月持平

穆椿松｜中古屋市場急凍 換屋族有苦難言？

年底出售不動產節稅有撇步 專家：「只要在這一天申報」

不少人想趁年底出售不動產，此時將產生土增稅、契稅等稅規費，不過遇到跨年度的土地移轉，不管是買賣或贈與，都須向地方稅稽徵機關申報土地增值稅，申報人如在訂定契約之日起30日內申報，其移轉現值以訂約日當期公告現值為準，專家提醒，如果趕在當年12月31日之前訂定契約，有機會以按照該年度的土地公告現值課徵，有機會省下一筆稅費。

台中市政府地方稅務局表示，申報土地增值稅，申報人如在訂定契約當天起30日內申報，其移轉現值為訂約日當期公告現值，如超過訂定契約之日起30日才申報土地增值稅，則以稽徵機關受理申報日當期公告土地現值為申報移轉現值，計算土地增值稅。

稅務局進一步說明，土地公告現值於每年1月1日公告調整，適逢年底了，如有不動產移轉，申報時間可能會影響土地增值稅額，如訂定契約日期為2024年12月31日，則訂約日起30日的申報期限為2025年1月29日， 但因適逢春節連假，所以順延至2025年2月3日，欲適用2024年土地公告現值課徵土地增值稅的民眾，務必於2月3日前向土地所在地的稽徵機關提出申報，逾期申報則按新年度之公告現值核課土地增值稅，因適用不同年度公告現值，稅賦也會不同，稅務局提醒民眾注意這個節稅小撇步。

未來2年房價難再創高 專家：房市有雙破口

中央廣播電臺 陳林幸虹採訪

受到銀行「限貸令」以及央行第七波選擇性信用管制，國內房市降溫，不過，根據國內4大房仲業者統計，11月交易量雖然仍呈現年減，但和10月相比，已經轉為正成長。不過，國內房市專家也分析，成交量雖然呈現打底，但明年房市有雙破口，未來2年國內房價難再創高。

國內5大房仲業者包括信義房屋、永慶房屋、台灣房屋、住商不動產以及中信房屋，11月交易量都年減超過30%；但如果與今年10月相比，除了住商不動產仍呈現月減，其餘都正成長。

國內房市已經回溫了嗎？住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，11月房市會呈現正成長有2個原因，一是季節性因素，因為明年農曆過年較早，吸引置產需求早先安排，另外，公司行號或是有節稅需求的民眾，也趕在年底前布局。第二則是因為今年9月和10月的成交量，已經年減一半，所以轉為呈現打底。

對於明年房市成交量，專家也保守看待，由於沒有「量」，就沒有「價」，因此評估未來2年房價難再創高，除了台北市跌幅有限，其他過往漲幅過大的區域，恐將面臨10%至15%的修正，且明年房市還有2大破口，一是即將進入大交屋潮，第二個破口則是在2021年、2022年購買房產且使用寬限期的民眾，由於5年時間一到，再加上央行限制寬限期再延長，若到時資金取得困難，將逼使這些民眾售屋，市場供給增加，房價就有下修的空間。徐佳馨說：『(原音)市場應該就會開始在明年陸續交屋，那這些交屋的案子，我們認為他會是第一個價格破口。理由是如果現在這個區域的市場價格是40萬，他當初也許取得25萬，他現在可以賣30萬，他沒有賠錢，但是他可以賣的比市價低，所以這樣也會促使國內的房價會下修這樣子。』

專家也認為，國內房市在2025、2026年連續2年都會面臨很大的挑戰，除了市場供給，另外就是經濟的不確定性高，美國總統當選人川普上任後，是否讓綠色溢價緊縮，再來歐洲和中國這兩大經濟體景氣能否回溫，以及AI成長若走向平穩，股市表現平淡也難助漲房市，國內房市將存有更多的不確定性。

投資買盤急縮！11月六都買賣移轉棟數約1.98萬棟、年減15% 這都跌最多

據六都地政局統計，六都總計11月買賣移轉棟數為19,824棟，月增0.9%、年減15.3%，其中台北市11月買賣移轉棟數為1,977棟，月減12.3%、年減19%；新北市買賣移轉棟數為4,427棟，月增1.5%、年減26.7%；桃園市買賣移轉棟數為3,906棟，月增6.8%、年減0.6%。

台中市買賣移轉棟數為4,391棟，月增6.9%、年增2.1%；台南市買賣移轉棟數為1,906棟，月減16.6%、年減40.4%；高雄市買賣移轉棟數為3,217棟，月增8.1%、年減8.1%。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，疫情後房市多頭走入盡頭，加上央行連二波信用管制，還有銀行滿水位等議題，令全國買賣雙方觀望，致使買賣移轉棟數明顯急凍。

賴志昶觀察，桃園、台中市本月買賣移轉棟數皆有不錯表現，觀察主要為桃園八德、台中烏日出現大幅成長，研判應是區域有大型新案社區交屋，衝高區域移轉量體。

另針對年減幅較為明顯的台北市、台南市；賴志昶表示，北市由於房價基期較高，高總價市場易受市場波動而有所緊縮，且北市不管是屋主或購屋族都以高資產階級為主，此類族群對於金融波動較為敏感，房市震盪令買賣雙方皆縮手不少。

至於台南市，賴志昶指出，近期以各大重劃區著稱，且近年來又有高科技產業鏈進駐等議題，區域房市前景雖佳，但易吸引投資置產風氣，當市場遭遇波動，易出現買氣震盪。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨強調，隨著年底將至，加上明年農曆新年來得早，往年為房市旺季的12月，有機會一掃下半年房市陰霾，交易買氣轉紅。

買房還是買股票？房價波動小、股票波動高，40年後「這個」的價值更高

Smart自學網 財經好讀 小畢

房市滿血復活？　專家直指一點：還在九死一生險境中

觀察近期房仲市場，中古屋銷售狀況止跌回穩，不過專家卻認為，房市反彈時機恐怕未到，現階段只是回血而已。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，近期房市有四大現象，不過儘管房市交易量有些微回溫，但仍屬於個案表現，相較於過往熱況，市場還沒走穩。

一、市場正在止穩當中。

自9月央行宣布第七波打房後，10月房市只能用「兵慌馬亂」四個字來形容，雖然多頭信心還不到潰散地步，但不死也只剩半條命了。如果說今年上半年房市為 HP100滿血狀態，10月血條掉到剩40，11月暫時回升到50左右，中古屋與預售屋市場成交都微幅回溫。

市況止穩，是否意味著房市反彈在即呢？未必，需要再多觀察幾個月，預料12月至少會和11月持平或微升，而1、2月是傳統淡季，不需要過度期待，也許要先看農曆年後到 329 檔期市場表現如何，才能判斷房市接下來往哪個方向走。

如同我們先前說的一樣，目前是議價的好時機。想要買房的民眾不必著急，除非遇到真愛，否則可以多看、多比較，謀定而後動，想好再出手。

二、待售量正在上升。

由於買氣接近腰斬的緣故，新建案和二手屋的待售量正在上升。但令人意外的是，委售量增加的幅度比預期來得少很多；新建案的部份是因為建案大多延推，而二手屋主或許是預期賣不到好價錢，不願意在現在丟出來賣。

即便供給量只是緩步增加，但這仍是一項警訊，且接下來幾個月可能呈現緩升趨勢，意味著買方選擇會更多，短期對買方而言較占優勢。

三、議價率增加有限

現在的賣方和建商普遍能議價，只不過議價空間容不下一顆芭樂，所以出芭樂價很難如願。以二手屋來說，實登±3%～5%較常見；當然更便宜的也有，但屬於少數例子。至於新建案則視個案而定，降幅比二手屋小，另有部份建案價格依舊高高掛，絲毫沒有降價的意思。

此時買方進場就很考驗人性了，如果只是要個「起蒙子」，殺個尾數、數十萬元就爽的買方能買到房子沒問題。但若想撿大便宜，除非能夠全現金收房，不然只能夢裡相見。

四、市場九死一生

11月整體市況回穩速度快得出人意表，但仍處於九死一生狀態。以新建案市場為例，雞犬升天的銷況已不復見，銷售較順利的建案大致為「一線品牌建商」、或者是「區域價位較低的平價案」，尤其是「一線品牌建商」的推案仍順銷，透露房市仍有一線生機。

至於低首付建案，順銷機率大概五、六成左右，現在這招似乎不見得有效。推測原因，可能是現下敢買房的人口袋較深，寧願選擇好品牌建商的案子，而不以低首付建案為首選。

房市尚未穩步，觀察近期實登也出現比過往較多的解約狀況，尤其高雄市狀況最為慘烈，代銷全聯會理事長戴嘉聖指出，解約狀況在央行第七波打房之前也陸續出現過，多數原因是二代購屋，需要長輩協助頭期款，雙方若不合意，自然破局，另外，近年有大型建商在高雄推出低首付建案，不少置產客購置多戶，不過央行出手後，儘管尚未交屋，但多屋族對於後續憂慮，也出現解約狀況。

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租屋4000元vs買房「老屋、新建案2選1」！內行勸：當房東

TVBS 黃潔文

買房一直是許多人的夢想，然而面對高昂的房價，多數民眾只能用想的。有網友分享，自己存款有550萬，正猶豫是否該購屋，還要從500多萬的中古屋及1200萬的新建案中選擇，對此，過來人給出見解。

一名網友在臉書社團「買房知識家」發文透露，自己目前單身，已租屋20多年，每月租金4000元，房東從未漲價。手頭存款約550萬，月薪4萬多，目前看上一間500多萬的中古屋和1200萬的新建案。

考慮到不需貸款以及生活機能，他比較傾向購買中古屋。然而，由於他沒有結婚生子的打算，父母早逝且無兄弟姊妹，死後房子沒有繼承人，因此不確定是否應該買房，還是繼續向佛心房東租屋？

對此，多數人建議要買，「建議你起碼買個小屋，有時候房東年老，有下一代接手時狀況完全不同」、「買第1間，以後才不會被房東趕」、「房東不會永遠那麼佛」、「550萬現金就可以全額購屋，擁有一個屬於自己的家」、「把錢投資在房地產上，總比放在銀行好」、「與其當一輩子的房客，不如當房東收租金」、「買房除了保值，還能預防老年住屋不保」。不過也有網友認為，「買ETF好好理財最實際」、「我會租房，因為太便宜，然後錢留著以後養老院生活用」。

至於該怎麼選，過來人授，「一定要貸款，但不要用青年安心成家方案，然後出租。自己繼續租4000元的房子，讓房客幫你養老」、「買下出租呀！哪天房東真的不租你還有個退路」、「買500多萬的房子出租，人家繼續住4000元的rental」。

房市買氣冷！屋主開始認命小幅讓價 11月交易量月增年減

永慶房產集團29日發布11月旗下門市交易量，全台月增4%、年減30％，已連四月呈現年減走勢。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制持續，讓房市買氣仍疲軟，不過屋主已經開始接受小幅讓利，11月較上月出現回穩跡象。

觀察七都，台北月增5%、年減32%，新北月增4%、年減27%，桃園月增2%、年減25%，新竹縣市月增5%、年減38%，台中月增3%、年減37%，台南月增3%、年減21%，高雄月增7%、年減34%。

陳金萍表示，在銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制下，逐漸扭轉民眾對於房價上漲預期，而部分屋主開始意識到繼續堅持高房價可能會延長出售時間，甚至可能面臨更大的議價空間。

陳金萍指出，目前售屋心態轉為可接受小幅讓利，以更具吸引力的價格吸引買方進場，對於有自住需求且具備購屋能力的買方而言，只要物件符合需求，價格能有適度折讓，價格認知差距不大，就有機會成交，這也是小幅推升11月交易量的主因。

展望未來，陳金萍指出，未來房市變數仍多，包括房市政策的持續性、全球政經局勢變化、國內經濟表現以及市場信心等。短期內，房貸緊縮的現象難緩解，加上民眾對於房價上漲預期已改變，若賣方把握市場氣氛，適度讓利將進一步支撐房市交易緩慢回穩，因此，買賣雙方在價格上的博弈是交易量增減的關鍵。

陳金萍進一步說明，根據內政部最新統計，今年1-10月全台建物買賣移轉棟數29.7萬棟，年增21.0%，而銀行房貸緊縮未解，加上央行實施第七波選擇性信用管制影響，成屋交易低迷，但今年開始有大量新屋交屋潮挹注，相互抵消下，推估2024年全年交易量仍有33.6至34.4萬棟左右，年增9.5%至12.1%之間。