受打炒房政策影響 2025年房價將走跌？

桃園豪宅熱區版圖再洗牌 專家：三原因讓藝文、青埔殞落

桃園豪宅最熱賣的區域，竟然不在藝文也不是青埔！台灣房屋集團根據內政部實價登錄最新數據，統計桃園市今年目前為止，總價逾4000萬、不分屋齡的成屋豪宅交易，揭曉「2024桃園市成屋豪宅五大交易熱區」，前三名均花落桃園區，其中，中路重劃區以34戶交易量奪冠；南崁溪水岸的經國重劃區，以23戶居次；傳統富豪聚落的藝文特區，則以21戶排名第三；第四、第五名則分別為蘆竹南崁、中壢青埔生活圈。而單價表現，青埔以平均51萬居冠，平均總價最高則是藝文特區6588萬。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近20年來，桃園高總價宅的版圖有明顯變化，位於市中心的藝文特區，近桃園展演中心與桃園市立圖書館總館，早年是在地人的豪宅不二選擇。不過隨著區域發展飽和，近年新案供給少，市場以中高屋齡物件居多，七、八年前逐漸轉向青埔高鐵特區，而隨著近年青埔房價上漲，推案型態已由早期的大坪數轉變為小宅，相較之下，中路、經國等新興重劃區，因素地豐沛且土地形勢方正，吸引建商推案，低屋齡、中大坪數選擇多，也讓近三年中路、經國成為桃園新興高價宅熱區。

台灣房屋莊敬直營店店長曹以新指出，中路與經國重劃區躍居豪宅交易熱區冠亞軍，主要是這兩個蛋黃重劃區，具有三大優勢。第一，「腹地廣大」，桃園區是桃園市的首席鬧區，而中路又是桃園區面積最大的重劃區，街廓方正寬廣，有利於建商打造豪宅產品。

其次，「綠覆率高」，中路重劃區的公園綠地眾多，經國重劃區則緊鄰水岸，吸引中悦、國泰、遠雄等知名建商進駐推出景觀宅，深受高資產族群喜愛。第三，「交通便利」，中路與經國特區鄰近高速公路，未來桃園、八德還將新增中路交流道、八德交流道，加上桃園豪宅價格親民，性價比高，磁吸台北、新北、竹北等地的高收入買家，使兩大重劃區崛起為桃園豪宅新聚落。

張旭嵐進一步表示，央行豪宅限貸令，持續至今長達10多年，為了避免總價帶觸及限貸門檻，建商推案坪數明顯下修，使豪宅市場的新供給漸稀，價格表現相對穩健；而近年豪宅限貸成數縮減至3成，由於授信金額不高，且貸款流程愈來愈繁瑣，因此愈來愈多財力雄厚的買家，傾向採現金購屋，也讓近期豪宅市場無貸款交易的比重愈來愈高。

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民眾小宅愈買愈小 愈買愈貴

雙北市小宅房價持續飆升，據實價登錄資料，近五年雙北市小宅價格未因購屋坪數縮水而停止漲勢，北市蛋白區平均上漲18%~38%，新北市漲勢更兇、達30~55%，形成「預算有限的買方，小宅愈買愈小、愈買愈貴」的現象。

以台北市來說，包括北投、內湖、士林、南港、文山等蛋白區、近五年平均每坪成交價上漲18%~38%，又以南港五年漲幅達38.6%最多，其次為文山區上漲29.7%、內湖區27.3%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，北市南港區積極轉型，擁有東區門戶計畫、三鐵共構及軟體園區等利多，促使南港區房價猛漲，建商也推出總價較低的小宅產品。據統計，南港區平均單價從54.1萬元漲至75.0萬元，漲幅高達38.6%，成為此次統計中台北房價漲幅最多的區域，甚至一舉超越內湖、士林等區域。

新北市五股、林口、蘆洲、中和、泰山等蛋白區漲幅更大在30~55%間，其中林口五年飆升55.7%、今年前九月每坪成交價41.1萬元，其次是五股區漲44.7%、每坪成交均價達35.6萬元，顯示在通膨、造價高昂、雙北市供需失衡等影響，推升蛋白區小宅產品每坪單價不斷上漲。

陳金萍指出，林口區特別是機場捷運、智慧園區建設，以及半導體大廠在此設廠，都為該區吸引了大量人口，並推動了當地房市的熱絡，尤其吸引很多口袋較深的台北市購屋客、換屋族、退休族等，帶動房價迅速攀升。

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