房市太冷！房仲：台北、桃園議價空間近一成，12月「無期待」

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」今日公布11月燈號，結果11月燈號維持綠燈，分數43.6分，為去年9月以來新低，風向球六大構成項目呈現「三升、一平、二降」，新成屋戶數、來客組數、成交組數上升，議價率持平，預售屋推案量、待售建案數則衰退。

住展雜誌發言人陳炳辰分析，需求面還是處於低檔，11月追蹤指標建案平均來客組數每周仍不到20組，而為18.8組，較前月微增2組，平均成交組數每週是1.6組，比10月的1組小幅進步，但增幅都屬有限，比對連續升息、禁止預售轉讓條例公布利空之際，賞屋量平均20-30組，成交亦有2-3組，買盤觀望氛圍未解，且若非如台北市文山區，以及新北市三重區與林口區，和桃園市的中路重劃區等地個別大案拉抬，狀態將更為慘烈，市況好壞兩極，沒有品牌、地段加持案，寒風刺骨相當有感。

買氣不振，待售建案數同步走升，難以順銷，11月來到1017案，是今年6月以來首次突破千件，宜蘭地區、桃園市皆見明顯的去化不良，時值年末入冬，宜蘭縣市地勢與天候對房市本就影響甚懼，加上又遇大環境利空，天不時地不利人不來，加深衝擊性。桃園市則在像大園區、觀音區等二線區，因投資潮創造的案量，面臨景氣逆轉，無力回天。

新成屋部分，11月推出近200戶，雖比10月增100多戶，量體還是不多，由於先建後售本非主流，近年都是預售案天下，加上銀行房貸危機、央行限貸規範處處受限，合理表現平淡。

陳炳辰指出，議價率連續9個月皆在一成以內，當前交易疲弱，但以小宅、品牌建案、知名地帶為主，加上建商的低首付、送贈品行銷多少奏效，令價格維持一定水位。台北市與桃園市議價空間擴張接近一成，兩地蛋白區開價高，買方卻已萬念俱灰，只願以行情價出手，演此結果。

陳炳辰指出，所幸因上半年難能可貴的熱潮，預期北台灣的全年推案量來到史上新高，可打破2013年的1.34兆元，突破1.4兆元。但是，剩下最後一個月的2024年，新案已無可期待。

多屋族必懂！地稅局教你「神操作」合法省上萬房屋稅

囤房稅2.0今年7月上路，加重多屋族租稅負擔，台南市屋主小花（化名）名下有四間房子，只有一間辦完戶籍登記並實際居住，其餘三戶皆閒置，因沒有居住事實要按照「非自住住家稅率」課徵，要繳高達4萬7,500元稅款，地稅局建議她採用一招合法節稅，粗估能省下2萬8,750元稅金。

房屋實際使用情形會直接影響房屋稅，要注意使照登記為住家用途的空屋，因未實際使用，將被依非自住住家稅率課徵，台南地稅局表示，此時不如把空屋拿來出租，達到申報租金標準，將可適用較低房屋稅稅率，不僅能賺取租金還能合法節稅。

像是小花在台南市有四戶住家房屋，有三戶皆空置，一戶自住房屋稅額約5,000元，依新制規定，空置房屋非屬自住住家用房屋，應按非自住住家用稅率課徵（2.0%-4.8%），三戶稅額約4萬7,500元。

若小花把空置的房屋全部拿來出租作住家使用，且申報所得達租金標準，依財政部基準，原三戶非自住住家用稅率降為1.5%，3戶稅額約1萬8,750元，不僅合法省下2萬8,750元稅金，還能有穩定租金收入。

地稅局說明，房屋供出租作住家使用，納稅義務人如申報租賃所得達所得稅法的當地一般租金標準，可檢具租賃契約書或其它證明文件於房屋稅開徵40日，也就是3月22日前向房屋所在地稽徵機關申報，將可適用較低房屋稅率1.5%至2.4%課徵。

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商仲：今年商用不動產交易逾1500億 明年短期觀望

商仲第一太平戴維斯統計，截至今年12月9日大型商用不動產交易金額達新台幣1539億元，年增8%，寫下近10年來第2高紀錄。第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，展望明年，短期內投資型買方保守觀望，大型投資人轉往租金投報率較高的物流倉儲或工業廠辦。

第一太平戴維斯今天舉辦2024年終記者會並發布年度統計。今年商用不動產以廠房需求最旺，年度成交金額達709億元，占整體交易比重達46%，交易規模遠超越前一波中美貿易時期，業者大舉回台的購廠金額。

半導體產業成為廠房最大宗買方，購廠總金額將近395億元，產業龍頭的台積電、台灣美光分別斥資178億元與81億元購置新竹、台南與台中廠房。

第2大類為廠辦交易，全年交易金額為369億元，占比約24%，總成交金額與去年相當，主要因科技業自用辦公空間需求，包括台達電購置南山人壽瑞湖大樓與一銓購置新潤新北知識產業園區預售廠辦等重要交易。

另外，穩定租金收益以及產業發展紅利，吸引多家專業投資機構投資廠辦，富邦1號Reits出手購買昌益科技產業園區廠辦，總金額17.4億元。

辦公室買氣則連續2年下滑，今年總交易金額為287億元，主要受到精華區域辦公大樓釋出物件稀少，價格談判不易，以及貸款利率提高壓縮獲利空間，以致買方觀望所致，多數買方為企業自用辦公室或開發商以重建角度評估為主，最大交易為尚志資產出售芙蓉大樓11個樓層予建商，總金額達131億元。

土地市場則是經歷劇烈變化的一年，隨著年初預售屋市場買氣急升，建商購地動能快速復甦，第3季甚至創下單季土地交易千億元的規模，但隨著9月底央行公布第7波選擇性信用管制，土地買氣急速降溫，合計建商全年購置土地金額為1600億元，在前3季挹注下，建商全年購地規模成長超過1倍。

展望明年，黃瑞楠表示，科技業產能擴張需求將延續，符合使用規格的現有廠房將成為評估重點，隨著產線擴充逐步完成，下一步需求可望輪動到產業聚落周邊的廠辦與辦公。

投資市場方面，黃瑞楠說，貸款緊縮仍為主要關鍵，短期內投資型買方保守觀望，然市中心物件釋出有限，價格將持穩甚至緩漲，大型投資人則轉往租金投報率較高的物流倉儲或工業廠辦。

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王克璋：年輕人買房最好選小戶型、機能擺第一

材料-KY董事長王克璋長期在兩岸經營事業，有著樸實匠人精神的他，一直以來專注本業，探索核心競爭力，為公司搶占市場前列的他，對於置產，認為生活機能方便最重要。

對於買房子，王克璋直言，「主要以方便考量」，他在兩岸都有置產，他在1990年代進入大陸市場，在大陸方面，因為搬過三次辦公室，加上不喜歡一早開車去辦公室，所以就在辦公室旁邊買房。另外，恰好辦公室附近蓋商場時，有人推銷商辦，因此就以家人名義成立商貿公司買了兩間店面。

王克璋說，選擇房屋主要以方便為考量，他擁有的房產，除了一間自住以外，公司台幹如果到山東濟南出差就能在另外兩戶住宿，也能節省旅館費用。

有些企業為了節省成本，在大陸會特別研究土地的獎勵措施，但將精力花在事業上的王克璋說，他從來不在房地產花過多心思，包括自己蓋工廠的時候，自己對於土地的獎勵措施不會認真談判，「拿到獎勵措施，工廠難道就活了嗎？」，畢竟生產是百年大計，最重要還是考量未來核心競爭力，有無辦法在市場上名列前茅等問題。

區位選擇上，面對房產不同功能，王克璋有不同考量，如果蓋工廠，就會選擇靠近市場、原料附近地區；如果是辦公室，就會考慮到要有地鐵，交通方便地點優先；住家的話則選在辦公室旁邊。

自住房屋牽涉到日常生活品質與選擇，王克璋分享自己在台灣也有兩處房產，區位皆靠近信義區附近。他說，原則上都是以區位為主，一是要有地鐵/捷運，而且出家門後可以有商場。他說，自己不會選擇天母高級住宅區等地，或是有山有水的景觀。反而在年紀增長後，希望很多事情都能方便，特別會考慮離醫療資源近的地方，像有個住所就是靠近北醫，「很多事情都是以自己的生活機能為主要考量」。

王克璋強調，他不投資房地產，在2000年台灣房地產起飛時，他便知道房地產會一日千里，利潤回報都是附加的，但他不賺「easy money」，從來專注本業。

如果要給年輕人買房建議，王克璋認為有幾點：第一，要選小戶型，以後要換可以較容易變現；第二，要思考生活機能，對於工作、人際交友要方便；第三，也是他認為最重要的一點，他認為買房要考慮能否長期負擔得起。

不同於社會上極力督促年輕人買房的聲音，王克璋建議年輕人量力而為，「活得開心即可」，扛沉重房貸或許沒必要，如果現在讓他成為年輕人，他可能選擇租房，而非買房。

打房真的痛徹心扉 桃園經國特區看房冷清

今年也衝破50萬/坪大關的桃園經國重劃區，9/20實施信用管制後也變的冷颼颼，近期客戶普遍觀望心態濃厚，小宅、大坪數換屋產品都去化辛苦，目前據住展雜誌查訪各案場了解，價位尚無鬆動的狀況，多數個案在之前都已有一定的銷售成數，業者表示，真要降下去，怕是要被前面買的客戶丟雞蛋的。

近期此區還是有相對突出的個案，那就是經國路以南的區段、水汴一路上的「竹城旭川」，主要就是尚有20、24坪的小單位產品，加上單價46~51萬/坪，目前為此區價格相對低檔，目前全案有一定程度的去化。

另外「尊勝白金濤苑」也有持續售出，今年以來主要成交落在48~50萬/坪，訴求水岸景觀、純換屋產品設計，在區內算是較少有的規劃。

其它個案方面，相對單價、總價門檻高的就十分辛苦，來客一週甚至不到10組，與9月前的市況相比，差距頗大。接下來區內要推的新案，進度最快的會是「嘉璟上河」後續的系列案「嘉璟悅河」，推出時間應會是明年第一季、農曆年以後，另外也還有其它建商有新案在準備，據了解已進入提報階段，銷售時間應該會落在明年第二季；原先業者想趁著今年稍早的房市熱潮，將單價再抬高，但9/20後，買氣降溫明顯，業者也坦言，短期要再創價難度高。