2025房市何時是低點？看銀行態度就知「買點來了」…4個因素影響房價，為何她說股市更是

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房仲：桃中南高前3季房市買氣10年新高 桃園冠六都

住商機構盤整六都民政局、地政局數據，統計全台六大都會區的家戶購屋比，今年前3季包括桃園市、台中市、台南市和高雄市四都，皆創近10年新高，其中受惠軌道建設話題，桃園家戶購屋比更居六都之冠。

家戶購屋比是指每100家戶數，有多少家庭買房。住商機構根據六都民政與地政數據，盤整各區域家戶數與買賣移轉棟數，進而計算各大都會區家戶購屋比，並比較區域購屋意願。

住商機構今天透過新聞稿指出，統計發現，六都今年前3季家戶購屋比，與去年同期相比皆明顯上揚，其中表現最突出為桃園，家戶購屋比達4%，象徵桃園市每百戶平均有4戶購屋。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，桃園市近年坐擁機場捷運、高鐵等軌道建設話題，又有多個重劃區相繼設立，磁吸雙北人口持續移入，房市交易熱度不減。

今年前3季家戶購屋比中，六都亞軍為台中市3.9%，僅次於桃園。賴志昶說，台中市海線行政區受惠於台中港、未來台中捷運藍線等大型建設，而北屯、西屯以及南屯等有重劃區議題加持，近期房市利多話題不斷。

南二都的台南、高雄，今年前3季家戶購屋比分別達2.9%、3.1%，象徵每百戶中平均有約3戶買房。賴志昶認為，南二都過去房價基期偏低，吸引投資置產族群進駐，近期又有半導體龍頭進駐加持，相關產業鏈帶動地區高科技人才移入。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，今年前3季雖全台買氣升溫，各都家戶購屋比皆走揚，但10月起面對央行政策、銀行滿水位等議題，買方購屋意願大幅減弱，各區域成交量普遍下修，各界預測房市多頭走勢已盡，研判此次各都新高紀錄，將是未來幾年難以再觸及的天花板。

打房前有多熱？桃園每百戶有4戶購屋 專家：將是天花板

政府打房前的房市多頭有多誇張？業者盤整六都民政局、地政局數據，今年全台六大都會區的家戶購屋比，其中桃園以南四都創10年歷史紀錄，而雙北也平10年來最高成績。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，今年前三季延續新青安帶動的買房熱潮，全台不分南北買氣皆相當旺盛，尤以桃園以南四都表現最佳，主因是該四都房價基期較低，且各有軌道建設、產業進駐等不同議題加持，致使當時區域買氣齊揚。

住商機構根據六都民政與地政數據，盤整各區域家戶數與買賣移轉棟數，進而計算各大都會區家戶購屋比，並比較區域購屋意願。

統計發現，六都今年前三季家戶購屋比與去年同期相比皆明顯上揚，其中表現最突出為桃園，家戶購屋比達4%，象徵該市每百戶中平均有4戶購屋。

賴志昶分析，桃園市近年坐擁機場捷運、高鐵等軌道建設話題，又有多個重劃區相繼設立，磁吸雙北人口持續移入，致使房市交易熱度不減。

另外根據統計，六大都會區前三季家戶購屋比，以台中市達3.9%位居亞軍，表現僅次於桃園。賴志昶指出，台中市海線行政區受惠於台中港、未來台中捷運藍線等大型建設，而北屯、西屯以及南屯等行政區則是有重劃區議題加持，近期各區域房市利多話題不斷，發展前景可期備受建商青睞，令地區買氣有較佳的支撐性。

至於南二都的台南、高雄，今年前三季家戶購屋比分別達2.9、3.1%，象徵每百戶中平均有約3戶買房，賴志昶認為，南二都過去房價基期偏低，吸引投資置產族群進駐，近期又有半導體龍頭進駐加持，致使以往為蛋白區域的台市新市、善化、高雄橋頭、楠梓等外圍區域房市議 題不斷，成為建商兵家必爭之地，區域買氣持續增溫。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，今年前三季雖說全台買氣升溫，各都家戶購屋比皆創新高，但10月起面對央行打房、銀行滿水位等議題，買方購屋意願大幅減弱，各區域成交量普遍下修，各界預測房市多頭走勢已盡，研判此次各都新高紀錄，將是未來幾年難以再次觸及的天花板。

傳統旺季不旺、預售買氣冷清清 專家：房價最快下季鬆動

今年房市如同洗三溫暖，傳統第4季旺季不旺，預售市場買氣冷清清，針對房價，專家指出，目前房價漲勢有所收斂、短期見壓，最快明年第1季就會見到房價鬆動，但仍以區域表現為主。

591房屋交易網新聞公關組組長林哲緯表示，各方相當關切的房價，目前漲勢雖然有所收斂，卻未出現血流成河的走勢，近年政府幾波打炒房下來，市場已形成「大漲小回」格局。如今交易量固然受挫，但目前頂多算是「皮肉傷」，短期內要看到房價大幅修正仍有難度。

不過，若是財務壓力相對大的小建商，若是市場持續冷清半年，甚至一年以上，或許部分區域的賣壓就會日益漸重，房價就會有鬆動的可能性。

住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，對購屋族來說，最大的影響就是在於貸款問題，目前中古市場較多傳出價格修正，許多屋主心態已經放軟，也願意議價。不過，預售市場方面，則得看建商有無意願開出第一槍，但現在市場已經有送贈品、抽獎等活動，與上半年價格相對硬朗的情勢已經有所不同，算是另類讓利。

此外，倘若銀行貸款危機持續未解除，推案量大的蛋白、蛋殼區，比較沒有交通建設等利多條件的地區，明年上半年就有望有能見到鬆動的價格，不過需求較大的雙北市，價格上的調整空間可能就不會太大。

買房怕漏水！專家提醒檢查這幾處 不只看牆「還得看天花板」

家中漏水問題不僅影響居住品質，對房屋結構和買賣交易也有重大影響。信義房屋汐止明峰店專案經理黃仁暉指出，漏水是引發購屋糾紛大宗，除了看牆面也要留意天花板狀況，檢查才更全面。透明交易更能落實後續保障，讓買賣雙方妥善應對，減少糾紛風險。

黃仁暉指出，幾個常見漏水問題，包括外牆滲水，由於日曬雨淋導致外牆材料老化或因地震牆面產生裂縫，造成雨水容易從裂縫進到室內,以致牆面出現水痕或壁癌；窗框滲水則多因矽利康老化或窗框老舊，而讓雨水滲入 ；頂樓漏水，通常與防水層失效或排水不通暢有關；廁所與廚房的漏水，則多由水管老化、接頭鬆動或防水層失效引起，且可能進一步造成隔間牆潮濕、壁癌，以上這些屬於老舊房屋壁癌現象最常見的起因。此外，樓上鄰居因疏於檢修或使用習慣不當，也可能導致樓下住戶遭受滲漏水困擾。

購屋前，最好仔細檢查房屋內外細節，黃仁暉建議特別留意天花板是否有水痕或發霉跡象、窗框周圍是否有破損或滲水痕跡，以及牆面潮濕是否由外牆或防水層問題引起。部分買家選擇在雨天看屋，可能會發現晴天不會出現的漏水問題，以利全面掌握房屋狀況。

黃仁暉分享，若在買賣流程中發現漏水問題，有三種解方：由賣方處理，在交屋前完成修繕，確保房屋狀況良好；買方自行修繕，需在簽約時明確協議由買方全權負責修繕；或透過房仲業者協助，以信義房屋為例，即提供專業第三方廠商評估檢修，並協助與屋主溝通，以賣方折價金的方式處理，交由買方自行修繕。

漏水問題的責任歸屬通常取決於發生的時間點及源頭。若買賣雙方無法達成共識，則需聘請公正技師鑑定，甚至採取法律途徑。信義房屋推出不限屋齡的「漏水保障」服務，交屋後半年若發現漏水問題，買方可依此保障獲得協助。若檢測結果顯示問題屬於上一手遺留，信義房屋也將協助雙方溝通，促成合理解決方案。

若想了解更多內容，黃仁暉在信義房屋自製PODCAST「房屋聽信義」中，分享更多專業見解。「房屋聽信義」結合40年豐富房地產交易經驗，提供好聽、好懂的房地產交易知識與故事、真實案例分享，提供新手買家賣家超專業的剖析。

桃園3重劃區預售、中古價差4成 專家教購屋避雷這樣挑

業者彙整實價登錄交易資訊，統計桃園市七大重劃區屋齡大於5年的中古屋與預售屋，發現除小檜溪重劃區中古屋交易僅有一筆外，第2至第4名重劃區預售屋與中古屋單坪價差幅度都超過4成，其中草漯、中路、八德擴大重劃區預售屋成交量大、價格高，而中古屋相對便宜，且更有10年以內的中古屋可供挑選，性價比相當高。

重劃區推案量大，一不小心可能就被套牢，桃園代銷公會理事長張秋明表示，桃園房價基期低，潛力有目共睹，各大重劃區近年房市交易熱絡，目前雖然市況熱度減緩，但市場盤整對房市長期來看是好事，如果一直筆直往上是不健康的，而這波盤整，預估對蛋白蛋殼區影響較大，民眾觀察一個區域是否抗跌，可以看兩部分，第一是建案是否常出現秒殺，如果有，可能投資客比例較高；第二是安定穩定性，房價不要波動太大，但仍有利多建設題材，房價應可相對保值。

草漯重劃區今年中古、預售屋單坪價差幅度高達51%，位居桃園最高。永慶不動產桃園觀音草漯加盟店長劉善榮指出，草漯屬於沿海重劃區，算是半封閉的市場，會在此區買房的民眾主要是濱海工業區員工，因此買盤上有剛性需求，雖然重劃區沒有捷運或是重大建設議題，不過鄰近桃園航空城，未來也有望帶動當地開發。

目前草漯重劃區中古屋主要為屋齡10年內大樓、每坪平均單價約20~25萬元，另外也有20年以上透天厝，每坪平均單價為15~20萬元，總價都在千萬元以內，700~800萬元就能買到2房加車位的物件，對比於每坪平均單價27萬元的預售屋，中古屋確實是便宜許多，未來轉手也相對容易。

而位處桃園區中心地帶的中路重劃區，中古、預售屋單坪價差竟也達44%。台慶不動產桃園中路正光加盟店長謝佳慶表示，中路重劃區緊鄰舊市區、藝文特區，發展時間早、生活機能相當便利，且綠地相當多，居住環境相對周圍地段優質，吸引換屋族前來。此外，未來台鐵地下化後，會增設中路站，將讓交通更加便捷，加上價格親民，帶動首購、小家庭置產。

謝佳慶說，中路重劃區10年內中古屋每坪平均單價約35～40萬元，10年以上則落在30～35萬元之間，相較單坪近50萬元的預售屋，中古屋幾乎是一釋出就會被秒殺。加上重劃區的中古屋有少見的50～60坪中大坪數物件，對於換屋族來說是一大福音，對比於僅一路之隔的藝文特區，更顯中路重劃區的物美價廉。

八德擴大重劃區的中古、預售價差幅度為41%，位居桃園第3。有巢氏房屋八德市公所加盟店長林士媗說明，八德擴大重劃區位處上、下桃園之間、緊鄰新北市，對內有捷運綠線興建中、對外有國道連接，交通地理位置相當好，許多雙北通勤族已提早卡位置產。

目前八德擴大重劃區內中古屋主要屋齡在10年內，每坪平均單價約30～35萬元，3房加車位僅需1,200-1500萬元，不僅比4字頭預售屋便宜，對比市區房價更加實惠。近年來重劃區內建案大量推出，預售屋價格不斷被墊高，而中古屋因為價格親民，仍處於供不應求的狀況。此外，八德擴大重劃區周遭腹地大、未來發展性高，可預期周圍開發後，當地房價有望再成長。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍表示，近年房市火熱影響，預售屋作為房價指標，價格反應往往會快於中古屋，特別是重劃區受到大量建案推出影響，預售屋與中古屋的價差幅度更為明顯。在有限的購屋預算下，中古屋不僅房價親民，小資、首購族能減輕經濟負擔，同時還有坪數實在與可勘查屋況等優點，消費者若能接受中古屋屋況，以價格來看會是高性價比的選擇。

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民視新聞網 生活中心／李汶臻報導