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一、年輕人購屋心態轉變

1. 及時行樂風氣強化：

在高房價與低薪資結構下，年輕族群對「成為屋主」的期待值逐漸下降。過去「成家立業必買房」是社會共識，如今卻被「及時行樂」的價值觀取代。許多年輕人寧願將可支配所得花在旅遊、消費、社交與體驗型支出上，而非長期背負龐大房貸。這並非單純的消極逃避，而是對「難以負擔」現實的理性回應。他們認知到，即使辛苦工作多年，房價漲幅仍可能遠超過薪資成長，導致購屋夢遙不可及。

2. 存錢購屋意願降低：

傳統上，父母一代普遍相信「努力存十年頭期款，就能買下小宅」。然而，當代年輕人普遍面對租金與生活成本壓力，加上房價所得比居高不下，這個模式已不再可行。租屋市場多元化與彈性化，使得「長期租屋」成為許多人接受的選項。另一方面，政府政策在貸款成數、利率上的管制，也進一步提高了購屋門檻，讓更多人乾脆放棄購屋計畫。

 

3. 高所得族群成為主力：

值得注意的是，並非所有年輕人都退出市場。醫師、科技業工程師、金融業專業人士等中高收入族群，依舊將購屋視為剛性需求。購屋市場逐漸「菁英化」，剩下能負擔高房價的族群進場，而一般受薪階級的購屋意願與能力卻快速萎縮。這種現象不僅加劇社會階層分化，也讓房市結構更加失衡。

二、購屋市場結構變化

1. 購屋總數下降：

年輕人購屋意願下滑，使市場新進買盤萎縮。首購與小宅型產品去化壓力增加，開發商若仍以高總價產品為主，勢必面臨銷售困境。這意味著未來交易量可能持續走低。

2. 需求分化：

市場逐漸出現鮮明對比：高收入群體仍支撐蛋黃區以及品牌建商的產品，但蛋白與蛋殼區的產品則愈加難以去化。城鄉差距進一步擴大，導致都會核心區價格僵固，而周邊區域可能陷入價格鬆動。

3. 投資買盤退場：

在高利率與政策調控環境下，投機性買盤大幅減少。市場逐步回歸「剛性需求」與少數高所得買家的支撐。結果是「交易量低迷、價格高檔僵持」的格局。這種僵局若持續，將削弱市場活絡性，進一步影響相關產業鏈。

三、胡偉良觀點：都市更新與政策工具將決定台灣房市的未來

房市的不確定性顯著升高。年輕人普遍轉向「及時行樂」，導致購屋市場快速萎縮，僅存的高所得族群暫時支撐剛需。然而，一旦川普關稅政策持續施壓，必然衝擊科技產業的薪資與信心，削弱菁英買盤。最終，市場恐面臨「價高量縮」的僵局，甚至進一步出現價格鬆動的風險。

未來房市能否轉危為安，關鍵在於政府是否能透過都市更新與政策工具，有效補足供給、改善市場結構，並化解需求斷層。唯有如此，台灣房市才能在國際變局與世代轉型的夾擊下，找到新的平衡點。

【財訊快報／編輯部】行政院4日院會決議，將「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（新青安）排除在《銀行法》第72條之2不動產放款比率限制之外，自2025年9月1日起，銀行辦理新青安貸款將不再受30%上限約束，釋出更多放款量能以緩解近期「房貸荒」。自2023年8月上路以來，新青安已累計核貸近13萬戶、金額逾9,900億元，其中七成以上借款人為40歲以下青壯年族群，顯示政策有效協助剛性購屋需求。然而，由於部分公股銀行72-2比率逼近預警線，部分符合資格民眾貸款遭卡關，甚至影響順利交屋。金管會指出，房貸逾放比率低，但銀行仍因房市前景及72-2限制降低核貸意願，形成「房貸荒」。



行政院指出，排除72-2限制後，銀行信用資源將優先用於無自用住宅青年購屋貸款，擴大貸款量能並縮短等待時間。財政部將要求公股銀行落實授信「5P原則」，加強防範投資客炒房與人頭戶申貸，確保資源用於自住購屋。金管會也強調，銀行不得將房貸壽險或其他商品作為搭售條件。

行政院會今（4）日拍板「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（新青安）排除在「銀行法」第72條之2不動產放款比率限制之外。（資料照）

〔記者鍾麗華／台北報導〕行政院會今（4）日拍板「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（新青安）排除在「銀行法」第72條之2不動產放款比率限制之外，未來銀行辦理新青安貸款時，不再受30%上限約束，以釋出更多放款量能，解決近期「房貸荒」問題，並回溯至9月1日實施。

金管會表示，新青安自2023年8月上路以來，截至2025年7月底已累計核貸近12萬9464 戶、金額逾9994億元，73%以上借款人為40歲以下青壯年族群，顯示政策確實協助部分剛性需求。不過，由於公股銀行第72條之2的比率上逼近預警線，導致部分符合資格民眾貸款遭卡關，甚至出現無法順利交屋的情況。

行政院會今拍板，自2025年9月1日起，銀行辦理新青安貸款撥款案件，不計入銀行法第72條之2限額，以確保銀行信用資源可用於無自用住宅青年之購屋貸款。此項調整將大幅擴大新青安貸款量能，縮短民眾等待時間，避免因銀行額度受限導致的「貸不出」問題。

行政院補充，政府會持續調控信用，確保資金符合購屋實需，更會支持青年購屋自住的需求。自9月1日起，「新青安」申貸不佔用銀行法限額。

對於政府如何加強三道防線，行政院說明，1、限貸一次：一個人一生只能貸一次。2、自住切結：必須簽下「自住承諾」，政府會跨部會查核。3、違規追繳：查到轉租、炒房或人頭戶，就追回利息補貼並調整貸款條件。

至於銀行是不是人人都會貸？行政院說，不是。銀行還是會依「5P原則」來審核（借款人、用途、還款能力、保障、展望），要確認申請人真的有能力還款。不是每案都能拿到最高1000萬或40年期。

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新青安重大鬆綁！行政院最新決議將青年安心成家貸款排除在《銀行法》72-2的不動產放款比率限制之外，並回溯自9月1日生效。於對「俗稱不動產放款天條」的銀行法72-2天條「緊箍咒」拆了，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐今早表示，對排隊卡關的購屋族而言是天降甘霖。

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台灣面臨史上最大交屋潮來襲，許多新青安民眾卻因銀行限貸令面臨違約引發民怨，甚至小建商面臨爛尾樓危機，對此日前行政院長卓榮泰表示，希望銀行「水龍頭開大點」，不過房貸主辦銀行之一的台銀董事長凌忠嫄說「水龍頭已經開最大了」，金管會事後找8家官股銀行談話，主委彭金隆釋出可「滾動式檢討」的善意，今終於獲行政院拍板排除。

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對「俗稱不動產放款天條」的銀行法72-2條鬆綁，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐今日上午表示，近年受到新青安貸款優惠刺激，房貸水位快速上升，如今若能排除新青安額度，對於銀行貸款作業是一大鬆綁，對排隊卡關的購屋族而言，更是天降甘霖，後續申貸排撥及額度緊繃的問題，可望緩步改善。

張旭嵐說，觀察今年第二季聯徵中心平均核貸利率達2.41%，為聯徵中心資料統計以來的最高點，凸顯這一波「限水」，已經導致購屋成本持續增加。

不過她也公允的說，銀行法額度採計的定義放寬，不等同於實際申貸條件放寬，房貸放款仍受到信用管制的約束，所以多屋族的貸款成數限制並未鬆綁，且只有今年9月以後的新青安放款不計入，並非過去1年多的放款都不計，所以短時間內能釋出的資金量不會太多，對房市交易價量的影響有限，且銀行對於貸款人的財務信用審核仍會維持一定風控標準，購屋族在財務上還是得採保守規畫。

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不過對此，網友反應二極，有些人喊「水龍頭開了」、「營建股井噴」、「這才是真正的德政」，但也有人罵這下「房價根本降不了」、「政府帶頭炒房」等。

金管會：銀行房貸逾放比低 流動性無虞

管會表示，銀行法第72條之2，主要為控管銀行的流動性，考量銀行房貸逾放比率長期低於其他授信業務，資產品質穩健，目前銀行流動性無虞。而為落實協助無自用住宅青年購買自住房屋的政策，銀行辦理新青安貸款的撥款案件自9月起不計入銀行法第72條之2規定比率的限額。

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金管會表示，此舉有望擴大新青安貸款量能，有助緩解青壯年族群購屋申貸排撥之等待時間，保障購屋自住民眾申貸權益。

行政院4日院會，金管會報告「新青安．貸的到－配合青年安心成家購屋優惠貸款精進方案之調整」，卓揆決定准予備查。當前公股與民營銀行的比例多已達到26％、27％，逼近銀行法第72條之2的30％天花板，此次決定將新青安額度排除再外。

為解決房貸荒，行政院周四（9/4）確定將「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（新青安）排除在《銀行法》第72條之2不動產放款比率限制之外，意味銀行辦理新青安貸款，不再受30%上限約束。同時，回溯至9月1日，房貸放款的水龍頭將要打開！



專家表示，若能排除新青安額度，對於銀行貸款作業是一大鬆綁，對排隊卡關的購屋族而言，更是天降甘霖，低總價區域相對受惠，特別是總價1200萬內的產品。



住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，目前因新青安只有八大公股行庫有，這項政策對申請公股行庫房貸者較為有利，名下沒有房屋的購屋人重新獲得「無敵星星」，能在貸款上有些餘裕。

行政院會周四將拍板自2025年9月1日起，銀行辦理新青安貸款撥款案件，不計入銀行法第72條之2限額，以保銀行信用資源可用於無自用住宅青年購屋貸款。

這項措施，將擴大新青安貸款量能，縮短民眾等待時間，也避免銀行額度受限發生的「貸不到款」困擾。

 

觀察公股銀行　小宅最受惠

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市終於有好消息，行政院的政策，在氛圍上會讓民眾購屋信心回穩。針對9月1日以後新青安不占額度，可以觀察公股銀行承作意願與量能是否增加。

他強調：「低總價區域相對受惠，尤其總價1200萬內的產品。」

天降甘霖　財務仍要保守

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年受到新青安貸款優惠刺激，房貸水位快速上升，如今若能排除新青安額度，對於銀行貸款作業是一大鬆綁，對排隊卡關的購屋族而言，更是天降甘霖，後續申貸排撥及額度緊繃的問題，可望緩步改善。

觀察今年第二季聯徵中心平均核貸利率達2.41%，為聯徵中心資料統計以來的最高點，凸顯這一波「限水」，已經導致購屋成本持續增加。

不過，銀行法額度採計的定義放寬，不等同於實際申貸條件放寬，房貸放款仍受到信用管制的約束，所以多屋族的貸款成數限制並未鬆綁，且只有今年9月以後的新青安放款不計入，並非過去1年多的放款都不計，所以短時間內能釋出的資金量不會太多，對房市交易價量的影響有限。

她強調，銀行對於貸款人的財務信用審核仍會維持一定風控標準，購屋族在財務上還是得採保守規劃。

首購有「無敵星星」　貸款有餘裕

徐佳馨則認為，行政院想出這招目前銀行找不到存款的狀況下，確實是一劑強心針。不過，在央行選擇性信用管制的壓力下，名下沒有房屋的購屋人重新獲得「無敵星星」，能在貸款上有些餘裕。

她表示，目前房價不低，加上利率也偏高，自用客戶能貸款也去化不快，房貸「只能解渴，不能暢飲」若能順利推動降價，房價落底頗值得期待，但是否會把下行趨勢重新拉上，市場後續動向值得留意。

房市緩跌走勢  今年仍是「量縮價跌」

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，新政策的實施，對於目前適用新青安的首購族面臨到貸款成數不足、排撥時間拉長或是被要求搭配房貸壽險等困境，有助於緩解，也是體現政府堅定支持首購族的立場。

此外，針對預售屋買方適用新青安方案，也不會因銀行額度不足而「貸不到款」，有助於順利交屋，避免交易卡關。

不過，因川普對等關稅政策正是落地實施，對於國內各產業的影響正陸續發酵中，將連帶影響內需與房市交易，仍需密切關注後續整體經濟局勢的變化。

目前台灣房價處於緩跌走勢，正是首購、自用需求的入場時機，對於有意售屋的屋主來說，不宜過度期待房價有反彈回升的空間，整體而言，今年房市仍是「量縮價跌」的格局不變。

政策鬆綁助力  市場有望小幅回溫

 

中信房屋研展室副理莊思敏指出，「房貸難」已成為近期房市的最大痛點之一。房貸緊縮，等同於直接掐斷購屋族的資金來源，不僅大幅拉高購屋門檻，也嚴重壓抑了購屋意願。

當前市場氛圍持續低迷，此時行政院選擇鬆綁新青安政策，無疑為房市注入一劑強心針，不僅有助於重建民眾進場信心，房貸水位緊繃的問題亦可望逐步改善。

展望第4季，隨著傳統房市旺季臨近，在政策鬆綁的助力下，市場有望迎來小幅回溫，替低迷已久的房市帶來一絲久違暖意。

此外，第三季央行理監事會議即將召開，屆時央行是否會調整信用管制或利率政策，也將成為牽動房市走向的另一關鍵因素。

智通財經APP獲悉，MSCI最新《亞太資本趨勢報告》指，2025年第二季度亞太區商業地產投資額同比下降19%至318億美元，宏觀經濟和貿易的不確定性再度升温，令今年整體行業復甦延後。

該行指出，新一輪關税迫近下部分市場的交易活動有所下滑，但仍有亮點浮現。投資者重回寫字樓市場，投資額上升至符合長期平均值的水平，其中韓國和日本尤其突出。

新加坡第二季度的交易量亦增加51%，主要是受到跨境投資者對酒店和住宅物業的濃厚興趣帶動。數據中心的表現仍然突出，在大型平台交易的帶動下，第二季交易額較去年同期激增超過10倍，達到35億美元。

MSCI亞洲地產研究主管趙捷明表示，近幾個月以來，工業地產領域的領先勢頭逐漸放緩，投資者逐漸調整配置，轉向在核心領域作出更均衡的配置。但各地產類別的復甦情況不一，其中收入增長強勁的市場復甦較佳。

2025年中期另一個主要趨勢是跨境資金流的回暖，主要市場的投資均有所增長。除工業地產外，跨境投資者對所有主要房地產類別均增加收購。

2025/08/28 22:32文/記者朱語蕎

全台今年1~7月買賣移轉棟數僅15.4萬棟，全年26萬棟大關恐不保。



全台不動產市場進入寒冬，恐怕將重現2016~2017年時房市谷底。根據內政部資料，全台今年1~7月買賣移轉棟數僅15.4萬棟，較去年同期減少26.8%。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，全台縣市1~7月買氣與去年同期相比，皆有不同程度下滑，尤以過去房市熱區如新竹縣市、南二都等處跌幅最重，如下半年交易再縮，全台今年買賣移轉棟數恐面臨保26萬棟大關。

根據內政部統計，全台1~7月買賣移轉棟數達15萬4,077棟，對比去年同期的21萬481棟，年跌26.8%，並創下自2018年以來新低。賴志昶分析，全台上半年受央行第七波信用管制措施餘波衝擊，加上限貸令使買盤進場意願急凍，令整體買氣急凍；另觀察近10年1~7月全台買賣移轉棟數，以2016年達13.3萬棟最低，2017年達15.1萬棟次低，而今年至今買賣移轉棟數累計約15.4萬棟，已可比擬當年慘況，若此狀況延續，今年恐將面臨保衛26萬棟大關。數據顯示，各縣市1~7月買賣移轉棟數除苗栗縣近乎持平之外，其他縣市皆呈現跌幅，並以基隆市、新竹市、高雄市、台南市、新竹縣買氣最冷淡，跌幅皆達3成以上。

賴志昶指出，上述區域皆屬疫情後房市大幅起漲區域，各有不同議題，如基隆市有基隆捷運、品牌建商進駐，而新竹縣市有竹科客群帶動，至於南二都亦有半導體產業進駐創造話題， 讓這5個縣市去年以前買氣大增，惟適逢房市翻轉，此類依託房市話題撐起的熱區，因投資、置產風氣較盛，漲多即會回跌更重。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，目前銀行滿水位問題難解，市場適逢近年來最大交屋潮將至，房市前景亦不明朗，加諸關稅問題後座力仍未浮現，自用客戶可多多看屋，伺機而動，不過在無論是自用或是置產，自備款與貸款之外，現階段利率較多年前大幅攀升，購屋人更應評估自身財務狀況，並慎選置產地段，避免在財務壓力下沒頂。

本文共708字

住商機構彙整內政部資料，今年全國前七月買賣移轉棟數僅15.4萬棟、年減26.8%，探2018年來低點；專家表示，與去年同期相比，今年前七月全國買氣皆有不同程度下滑，若下半年交易量再萎縮，今年國內買賣移轉棟數恐面臨26萬棟大關保衛戰。

受央行第七波信用管制措施餘波衝擊，加上限貸令使買盤進場意願急凍，今年上半年房市買氣急凍。觀察近十年前七月全國買賣移轉棟數中，以2016年的13.3萬棟最低、2017年15.1萬棟是次低，而今年前七月累計移轉量約15.4萬棟，已近谷底，若下半年市況未好轉，今年交易量恐跌破26萬棟。

觀察數據，今年前七月全國各縣市買賣移轉棟數中，除苗栗縣近乎持平外，其他縣市交易量均呈現下跌，基隆市、新竹市、高雄市、台南市、新竹縣等五縣市買氣最冷，跌幅均超過三成，又以基隆量能衰退46.9%，近乎腰斬。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，基隆市、新竹市、高雄市、台南市、新竹縣等五縣市，買氣均在新冠疫情後噴出，其中基隆市在基隆捷運、品牌建商進駐帶動下，交易量扶搖直上；新竹縣市受惠竹科客群帶動，南二都也有半導體產業進駐等議題，讓五縣市去年以前買氣大增。

不過，賴志昶分析，適逢房市回檔之際，此類受惠房市話題撐起的交易熱區，投資、置產風氣相對也較高，因此在市場震盪之下，漲多區域因買氣退散、量能也回跌較多。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，目前銀行滿水位問題難解，市場適逢近年來最大交屋潮將至，加諸關稅問題後座力仍未浮現，自用客戶可趁房市回檔之際多多看屋、伺機而動。

徐佳馨指出，無論是自用或是置產，現階段房貸利率較多年前大幅攀升，購屋人更應評估自身財務狀況，並慎選置產地段，避免因財務壓力而陷入困境。

本文共869字

《591實價登錄》統計七都上半年房市交易熱區，前十名交易量較去年同期均大幅縮水，例如冠、亞軍桃園中壢及桃園兩區，今年雖有近2千件交易量，但較去年同期仍大幅衰退逾6成，量縮相當有感。

591房屋交易網指出，房市不景氣，買方觀望氛圍濃厚，無論新建案及中古屋皆難倖免，導致區域買氣重摔。

以桃園來說，部分地區房價相對親民，這幾年持續接收雙北、新竹外溢買盤，量能表現不俗，只是如今也難擋這波房市海嘯，像中壢區和桃園區去年交易量分別為5,600、5,800多件，今年卻腰斬至1,800件的成績，直接進入冰河期。

新北本次共有中和、板橋、淡水、三重、新莊及新店等六區上榜。中和區受惠單一建案熱銷挹注，加上捷運萬大線支撐發展，現階段不只房價表現緊追板橋，更以交易量1,772件奪下第三名，成交量年減4成亦是跌幅最小的區域。

新北一哥的板橋區，挾著蛋黃區優勢，以1,681件位居第四，年減則是超過5成。至於憑藉房價優勢及建設議題的淡水區，交易量高達1,519件，不過由於當地交易多來自新案，如今隨著去化放緩，賣壓也隨之升高。

另外排名第六的三重區，在仁義、二重疏洪道等重劃區預售案帶動，交易量多達1,487件，但較去年4000多件明顯有極大落差。而同樣仰賴重劃區供給的新莊區，今年在副都心及迴龍等地新案帶動下，買氣尚能維持一定熱度。

過往交易量相對平穩的新店區，本次則以1018件排名第十，關鍵當地除了是新北第一環，擁有地段優勢外，外圍區域仍保有5字頭房價，不只在地願意買單，也吸引台北市等外區族群卡位，買方組成多元，較不易受市場波動衝擊。

 

中南部去年在科技議題帶動下，不少區域熱鬧非凡，沒想到市場風雲變色之後，許多外圍蛋白區買氣重挫，上半年也僅有台中北屯、高雄三民擠進榜單。北屯是當前台中推案一級戰區，且在重大建設到位之下，交易量仍能守住千件大關，但因去年新建案交易推升基期，年減幅高達7成之多。

高雄三民區是本地人購屋首選區域之一，剛性需求強勁，交易表現仍能維持一定水準，不過仔細攤開其交易，新案量能較去年明顯下降，也導致量能較去年同期大減近8成，減幅高居各區之冠。

房屋稅2.0今年5月首度開徵，只有同時符合「全國單一自住房屋」及「房屋現值低於各縣市公告門檻」兩項條件的民眾，才可享有最低1%稅率；若只符合其中一項條件，則是依一般自住住家稅率1.2%課徵。

以新竹市為例，市府公告2026年房屋現值門檻為185萬6,600元，若房屋現值在此數額以下，且在全國僅持有一戶自住房屋，才適用1％稅率。

所謂「全國單一自住房屋」，必須符合多項規範，包括屋主本人、配偶及未成年子女在全國合計只能持有一戶，且不得出租或作營業使用，必須供本人、配偶或直系親屬實際居住，並完成戶籍登記；同時還要低於各縣市公告的房屋現值門檻，兩項缺一不可，才能適用1%稅率。

稅務局舉例，一名張媽媽在新竹市僅持有一戶自住房屋，但先生在台北另有兩戶透天厝分別出租與作營業使用，雖然張媽媽的房子本身符合自住條件，但因家戶合計持有三戶，不符合「全國僅持有一戶」規定，因此只能按1.2%課徵，無法享有1%優惠。

另外，稅務局提醒，自住房屋若未完成本人、配偶或直系親屬的戶籍登記，將被視為非自住，稅率將拉高至2.6%至4.8%，相關申請須在2026年3月23日前完成，以免錯失優惠。